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下，全國房地產市場急速膨脹：房地產開發投資、土地批租量和開發量大幅增長，房地產開發公司的數量迅速增加，商品房銷售面積和銷售價格都快速上揚。萬科在華南經濟圈、長三角經濟圈，以及山東半島、京津地區和遼東半島都有房地產專案投資和股權投資。

高歌猛進很快帶來過熱和泡沫。“三亂兩熱”（亂集資、亂拆借、亂設金融機構和房地產熱、開發區熱）現象引起北京決策者的擔憂。在1993年4月1日的經濟情況通報會上，中央提出“防止經濟過熱”的警告。從5月起，央行開始加息，清理整頓金融秩序。

6月24日，*中央、國務院下發《關於當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，即1993年中央6號檔案，提出一系列加強和改善宏觀調控的措施，實行適度從緊的財政貨幣政策，整頓金融秩序，控制投資規模，增加有效供給，運用進口調劑國內市場，整頓流通環節，加強價格監管。

心驚肉跳九三年（2）

“6號文”的剎車效應非常明顯。7～9月，全國的工業增長速度回落，投資膨脹得到控制，新開工專案大幅度減少。

冬天來臨。股市和房市受到寒冬的衝擊是最直接的：在此後三年，中國股市沒有一次像樣的行情。房地產市場更慘烈，最有名的是，留下了北海和海口兩個爛尾之城，作為一輪經濟過熱和宏觀調控的紀念碑。

在宏觀調控開始之前，北海是一個大工地，集中了全國投機房地產的資金。藉此勢頭，市民收入比80年代末翻了幾倍甚至是十幾倍，人們都以為北海會變成第二個深圳。

宏觀調控開始後，企業大額資金拆借被凍結，銀行被勒令限期收回貸款，北海地價、房價大幅跳水，8萬元一畝的土地無法出手，別墅降到每平方米千元也無人問津。

6月以後，信貸規模急劇緊縮，不到半年，幾百家房地產公司消失，北海成為一座空城。噩夢並沒有結束，隨後許多年裡，北海GDP年均增長率只有5％，遠遠低於全國發展速度。

“至於海口，馮侖最熟悉了，你們問問他。”

車內響起輕快的笑聲，頗有點不懷好意。

馮老師開講：“1993年前，海南有18000多家房地產公司，萬通只能是倒數十名之列——不過到今天，那18000多家都倒下了……”

2007年房地產行業所表現出來的種種瘋狂，比如開發商拿地的瘋狂、土地及住宅價格的瘋狂，以及消費者急切而焦慮的購房心態，對於經歷過1993年宏觀調控的我來說，確實會感到心驚肉跳，甚至是恐懼。

市場是非常公平的，如果你從市場賺回來的是暴利，市場最後還會讓你吐回去，而且讓你多吐——市場有其自身的規律，當它的增長速度突然變得非常快時，會是一件很可怕的事。

團友插話：“王總說了這句話之後，有記者拿去問潘總（SOHO中國董事長潘石屹），潘總覺得太誇張了，他認為只要想想香港房價一兩個月就能漲個50％，‘見過大世面的王石根本用不著因為房價漲了10％、20％就感到心驚肉跳。‘”

老王：“嘿嘿，潘石屹可是馮侖當年在海南的創業夥伴啊，這些東西他都經歷過。他說這話呢，我覺得是逗那位記者玩。”

團友：“當時萬科是什麼情況？”

老王：“宏觀調控開始時，萬科已迅速擴張到擁有55家附屬公司和聯營公司，遍佈全國12個大城市，業務分為五大類，明顯感到資金短缺的壓力。運氣的是，1993年4月，萬科成功發行B股，籌資億港元，在銀根緊縮之前，獲得了一筆自有資金。

“運氣使萬科及時獲得資金，運氣又使萬科一邊收縮股權投資，一邊盲目擴大地產項

目。1993年的宏觀調控沒有阻止北海萬科城市花園、成都萬興苑、石家莊銀都大廈、深圳海神廣場和鞍山東源大廈都因資金短缺而瀕臨爛尾——其中許多問題專案，一直到幾年前這一輪高速擴張中才得以徹底解決：萬科鞍山公司直到2001年才還清全部債務，開始正常經營；武漢寫字樓蓋到三層停工，2001年拆掉重來；海神寫字樓改成超高層住宅，賬面銷售‘理想’也只是收回成本略有盈餘……”

也正是這一時期，發生了我在《讓靈魂跟上腳步》一書中說過的廣日電梯的故事：萬科進入收縮調整期，原來訂貨的數十部廣日電梯積壓，決定退貨並按條款支付罰金。廣日的潘總接受退貨卻不接受罰款，他表示：“市場發生變化，萬科退貨是迫不得已。我們可以自己