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對於社會大眾而言，房價太高。房價始終壓不下來怎麼辦呢？政府看到的方向是蓋小戶型——單價下不來，戶型小了，總價不就下來了嘛！

第二，我們的國策是：18億畝紅線不能動，農民土地不能動，但每年還有1％人口進入城市，大約就是1400萬，這還只是機械增長率，再加上城市人口本身的自然增長率，就會導致土地越來越貴，所以就只能向上發展、向小戶型發展。有組頗有意思的資料，或許能說明這種趨勢：10年前，萬科一年訂購電梯200部，而現在是2000部。

第三，在香港，100平方米的房子就是大宅；而內地的情況是，不到300平方米不叫大宅。內地各大城市100平方米以下戶型的百分比，最高的是廣州，佔50％左右，上海30％左右，北京20％左右。可以看到，市場化越高，小戶型越多。在市場化過程中，小戶型是合理的，是一個趨勢。

企業應該分析政策背後的合理性，而不是跟它博弈。基於這樣的理性，萬科堅決執行了“90/70”政策。首先，連續投標拿“90/70”的地塊，這樣的專案已大量投放市場。不僅如此，原來的地塊（非“90/70”的地塊）也在按此執行。據統計，2007年我們的算術平均戶型（開工面積除以總套數）是93平方米，2008年的算術平均戶型將達到87平方米。

這就是我所說的“對政策的應變技術化”，它有兩層含義：首先要看大勢，順勢而為；其次，要具備這種能力——房子蓋得越小，對技術的要求越高。

（王石在2008年“目標與行動”大會上的發言節選）

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心驚肉跳九三年（1）

坐在我一旁的團友聽完導遊Z女士這麼長時間的宗教“課程”，看來覺得太沉重了，試圖換個刺激點的話題：“王總，你對‘拐點’的判斷，是不是出於直覺？”

“哦？”老王反問：“為什麼是出於直覺呢？”

“從市場情況和資料來判斷，並不能得出拐點到來的結論啊！”團友回答。

老王再問：“那麼你當時看到的市場情況是怎樣的呢？”

團友：“手頭上沒有具體資料，說說我的感覺吧！我記得你元月份的時候說自己心驚肉跳，　我聽到時第一反應是：市場確實沒有幾個月前那麼好，但絕不至於令人心驚肉跳。現在回想起來，‘心驚肉跳’是很直覺的，你應該是出於直覺，而且直覺很準。”

老王：“啊，年初那一句‘心驚肉跳’，並不是單純根據當時市場情況得來的感覺。但如果是經歷過20世紀90年代宏觀調控活下來的企業，再看到眼前這場即將到來的風暴，都會感到心驚肉跳的！”

1988～1993年間，萬科實施多元化和跨地域經營戰略，開始第一次急速擴張，並進入房地產領域。

1987年，深圳市政府已經開始實行土地拍賣政策。這時的深圳，到處在大興土木。1988年11月，萬科以2000萬元的“天價”中標H201…3住宅用地，買了一張房地產市場的入場券。

另一方面，萬科早早進入資本市場，搶佔先機。1988年，公司發行A股，公開募集社會股金

心驚肉跳九三年2800萬元，主要投向工業生產、進出口貿易和房地產開發。1991年初，公司確定“綜合商社”發展模式，並於當年6月增資擴股，總股本增加至7796萬股，資金主要投向房地產開發、工業生產、進出口貿易及連鎖商貿、影視文化等領域。

1992年是萬科實施跨地域經營、“遍地開花”的一年。在貿易方面，成立貿易經營本部，萬佳在武漢和烏魯木齊開辦商場，並增設大連公司、珠海公司、武漢公司、新疆公司和北海公司；在地產方面，香港銀都置業、青島銀都花園、天津萬興和萬華、上海萬科房地產、北海萬達房地產等分公司相繼成立；進行股權投資的國內公司達到13家；成立萬科文化傳播有限公司，開展電影、廣告、卡拉OK影碟等製作和發行業務……

此時萬科在內地的投資專案，大多采用“投資法”，意圖以小搏大，迅速擴大經營規模。

1992年，*南方談話發表之後，國務院於11月4日釋出《關於發展房地產業若干問題的通知》，明確指出；“房地產業在我國是一個新興產業，是第三產業的重要組成部分，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經濟發展的支柱產業之一。”

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