第3部分(第2/4 頁)

，總是強調石油和房地產的虛擬對沖組合。

他們認為不能透過觀察對沖組合的累積正收益就直接得出油價上漲導致房價下跌的結論。我感謝他們在學術問題上嚴謹求實的態度，我揣測他們可能不

願意相信房價下跌。因為大多數人都有這個傾向：當你滿倉之後，就會到處找理由來印證自己的判斷，而對那些鼓動你拋售的意見相當地苛嚴。

好吧，我今天就援引金融學的原教旨主義來分析這個問題：任何資產都要先做頭寸分析，然後才有對沖交易策略，我們就先來分析房地產的頭寸構成。房地產是一項期權，在中國該期權的時效是70年。擁有這項權利的投資人可以在此期間獲得居住的便利（公寓）、工作的便利（寫字樓）或者商業的便利（商鋪）。投資人之所以需要買房，是因為他們相信擁有房地產之後，以固定的投入（行權價格）就可以獲得更高的回報或者享受。如果油價上漲，將提升所有商業活動和製造業的成本，而成本的提升就意味著享受房地產所帶給你的居住便利時，你必須支付更高的行權價格。寫到這裡，即便是金融學最末等的弱智也能告訴你：行權價格的提高，將導致看漲期權價格的下降，這是顛撲不破的真理。

有人說，如果企業不太依賴於油價的話，這些企業的生產經營活動將不會受到影響，而房價也將由此穩住。我又想起了列寧同志的《國際工人運動中的“左派幼稚病”》。恰恰是因為今天的中國和昨天的美國都沒有或者缺少這樣的企業，油價才會瘋狂上漲。

此前，我將油價的上漲看作一項分紅權證，由此論證那些每天依靠坐車上下班的人，將受到高油價的影響，市區偏遠的房地產將出現下跌狀況。從現在的情況來看，即便你每天上下班不開車，你擁有的住房仍然受高油價的打壓，因為高油價提升了你享受住宅便利的行權價格。

油價不是一個孤立的問題。國家如果放開油價，就更沒有理由去管制電價。煤炭價格已經上漲很多，但是大多數人感覺不到，因為發電企業承擔了巨大的損失而沒有把電價提高。所以，我說的油價決定房價其實是一攬子的能源價格改變了我們過去的生產經營方式和生活成本。

有人說中東局勢是油價暴漲的原因，我認為這種看法很無知。還在我出生之前，中東就打了幾十年的仗了，也沒見當時油價漲到100美元（即便以黃金計價，今天的油價仍然遠高於中東戰爭時期）。中東的局勢從來就是對沖基金拉高油價的藉口，而並非油價上漲背後真正的原因。

還有人說，兩個用油大國同時為高油價所困，要麼兩國能夠合作開發新油田或者新能源技術，要麼其中一國先把石油價格拉高，讓對手從自己手中高價買油，這樣至少彌補了部分損失。我並不相信美國是為了打垮中國的房地產市場而拉高油價的，因為他們自己的房地產市場已經一片蕭條。這樣的“陰謀”如果不是揮刀自宮，也至少是走火入魔的七傷拳。現在國際油價已經圖窮匕現，哪裡還需要什麼陰謀！這是兵臨城下的陽謀！

（本文寫於2008年6月）

。。

減息打壓房價

央行降息了。公告中宣佈將下調一年期人民幣貸款基準利率個百分點，此外還有下調部分商業銀行存款準備金率的通知。該是我兌現諾言的時候了。我曾經在2008年5月發表過一篇反對央行升息對付通脹的文章，文中我說過，如果央行選擇降息，我將寫一篇《降息打壓房價》的文章交給報社發表。

讀者可能比較熟悉我最近寫的有關油價和房價關係的系列論述文章。其實，我的有關利率和房價的文章最早是發表於2004年10月的《加息推高房價》。在那篇文章中我提出：用加息的手段來打壓房地產價格，其實是火上澆油，將導致房地產價格迅猛上漲。後來的事實證明我是正確的。

今天，人民銀行宣佈減息也許未必是針對房地產市場的。但是，我作為上海大學房地產學院的副院長，有責任為地產業的投資人預測一下降息的政策效果並做一些基於個人理解的解讀。其實今天的這篇文章非常容易寫，我只要翻出當年的《加息推高房價》，參照原有的邏輯，逐一論述即可。4年過去了，我當年寫下的這些文字至今依然閃爍著金融學的思想火花。

首先，加息無助於打壓房價，減息也無助於提升房價。

房地產的價格是由該資產所隱含的預期收益和風險所決定的，並不是由房地產的融資成本所決定的。在資本市場上，是預期風險和收益決定了融資成本，而不是融資成本決定了預期收益