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定用途的信託計劃就和信託型的房地產投資沒有太大的差別了［68］。

三、REITs的特徵

1。　專家經營，專家管理

REITs是由專門的投資顧問負責基金的投向和結構方面的分析決策，這些專傢俱備專業的房地產投資知識和豐富的投資經驗，並且可利用廣泛的資訊渠道、精良的裝置、選擇最佳的投資目標和投資時機，以求得最大的投資回報［69］。

基金財產交由專業性較強的基金管理機構投資運作，這些機構具有專門的理財專家和市場分析人員，他們專門對國內外經濟形勢、各個行業，甚至某一公司的運營狀況和潛力，進行科學系統的分析，並在此基礎上作出投資決策。因此相對於個人投資者來說，更能把握市場的脈搏，從而贏得較高收益。由於房地產基金經營權與所有權高度分離，透過專業化的經營管理，可以使房地產營運績效大幅度提高，使投資者可以分享房地產專業投資的成果。

2。　組合投資，分散風險

對於中小投資者來說，由於受資金、時間、精力、經驗等因素的限制，難以將投資風險分散化，因而承擔較大風險。REITs是一種專項基金，將大部分資金投資於房地產業，為了分散風險，少部分投資於其他行業的證券或專案，並且投入到房地產業的資金也可分散為期限較長的國家住房建設債券、住房抵押貸款債券和可迅速變現的房地產企業發行的股票、債券等。

3。　積少成多，籌資迅速

REITs是專門為中小投資者設計的一種間接投資工具，其風險低、價格低的優點吸引了眾多投資者，因而能籌集社會閒散資金，迅速將小錢匯成大錢，積少成多。我國居民手中有大量閒散資金，因此向社會公眾能迅速籌到鉅額資金，若將資金投向房地產，在社會大眾間接獲得大規模房地產投資利益的同時，可大大緩解房地產企業資金來源的緊張局面，促進房地產業發展。

4。　基金財產獨立運作

這是投資基金制度的一個重要特徵。主要目的是為了保證基金財產的安全和獨立運作，保護投資者的合法利益。通常情況下，基金財產的獨立性體現在以下幾個方面：①基金財產雖然由基金管理人管理，但基金財產在基金託管人手中，基金管理人並未實際掌握基金財產，也沒有權利從基金託管人手中取走基金財產。同時，基金託管人雖然掌握基金財產，但並不能具體進行投資運用。②基金財產獨立於基金管理人、基金託管人的自有財產，不得歸入基金管理人、基金託管人的自有財產。基金管理人、基金託管人因依法解散、被依法撤銷或者被依法宣告破產等原因進行終止清算的，基金財產不屬於其清算財產。③基金的債權與不屬於基金的債務不得相互抵銷，不同基金的債權債務不得相互抵銷。④非因基金本身承擔的債務，債權人不得對基金財產主張強制執行。⑤基金託管人對其託管的不同基金應當分別設定賬戶，確保每隻基金的完整與獨立。

5。　流動性較強，買賣程式簡便

對於開放式REITs而言，由於開放式基金每天都會進行公開報價，因此投資者既可以向基金管理公司直接購買或贖回基金，也可以透過證券公司等代理銷售機構購買或贖回。對於封閉式REITs而言，封閉式基金都在證券交易所上市交易，買賣程式與股票相似。對於目前信託公司發行的REITs，往往也可以透過信託公司的交易平臺或其他渠道進行轉讓。

第二節　REITs的分類

按照不同的劃分標準，REITs可以分為不同的型別。從基金的組織形式劃分，可分為公司型基金和契約型基金。根據資金投向的不同，REIT可分為權益型、抵押型、混合型。從基金規模和基金存續期限的可變性劃分，可分為封閉式基金和開放式基金。從基金的籌集方式劃分，可分為公募基金和私募基金。依據財產的初始狀態不同，REITs又可分為資金型REITs和財產型投資基金。依據是否上市，可以分為上市REITs和非上市REITs。

一、公司型基金和契約型基金

從基金的組織形式劃分，可分為公司型基金和契約型基金。公司型基金是指透過發行基金的方式籌集資金組成公司，投資於股票、債券等有價證券的基金型別。公司型基金是具有法人地位的股份投資公司，基金持有人既是基金投資者又是公司股東。契約型基金是基於一定信託關係而成立的基金型別，一般由基金管理公司、基金託管機構和投資者三方透過信託投資契約建立。