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式向大眾投資者進行出售或轉讓一種融資行為，投資者透過和發行主體約定收益條件並依託發行主體資產的未來現金流來獲取收益。房地產投資信託基金既可以參加房地產抵押貸款的證券化，透過購買房地產抵押債券而使得自己獲得一個穩定的收益來源，也可以購買房地產企業發行的有房地產資產的未來收益支援的證券而間接參與房地產專案，在承擔較高的風險的同時獲得可觀的收益。在美國等一些發達國家，房地產投資信託基金已經超過銀行等金融機構而成為房地產金融領域裡的一支最重要的力量，它積極參與房地產的各個領域，因此可以這樣說，有房地產證券化的地方就有房地產投資信託基金的身影。

3。　房地產投資信託基金與房地產信託

房地產信託即是指委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按照委託人的意願，以自己的名義為（委託人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產管理或者處分的行為。具體來說是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者以投資者身份參與對房地產開發經營的投資也是房地產信託投資。房地產信託是一項重要的現代金融業務，是房地產金融市場的重要組成部分。如果說房地產信貸和房地產證券業務的基本職能是間接和直接地融通資金的話，那麼房地產信託則是一種代人理財的財產管理制度。房地產信託作為一種經濟法律制度，也是房地產與金融的一種結合方式，房地產投資信託基金與它之間既有區別又有聯絡，它們之間具有以下共同點。

（1）房地產投資信託基金與房地產信託都是代理他人運用資金、管理財產。

（2）房地產投資信託基金與房地產信託業務活動中的當事人都有委託者、受託者和受益者。受託者與委託者之間均有契約關係；受託者在契約和法律規定的範圍內運用委託者的資金，並對受益者的利益負責。

（3）房地產投資信託基金與房地產信託都有將社會閒散資金集中化、將短期資金長期化的特點，能有效運用資金。

（4）兩者之間可以相互結合。對於房地產投資信託基金，可以透過發起成立信託型房地產投資信託基金的形式，以信託的方式管理委託人的房地產物業或資金，這種方式既結合了投資基金組織結構嚴謹、運作透明度高以及規模效應等優勢，又可以充分發揮信託的運作靈活、享受稅收優惠等優勢。

但房地產投資信託基金與房地產信託又不完全相同，它們之間又有區別。

（1）房地產投資信託基金與房地產信託業務範圍不同。房地產信託業務範圍廣泛、靈活，可以包括各類房地產商業信託和金融信託，而房地產投資信託基金只是金融信託的一種。

（2）資金運用形式不同。信託機構可以運用代理、租賃和出售等形式處理委託人的財產，既可以融通資金，也可以融通財物；而房地產投資信託基金主要是進行資金運用，不能隨便融通財物，同時由於涉及社會公眾的利益，因此在投資物件、投資方式和受益分配等方面受到證券監管當局的嚴格監督。

（3）當事人不同。房地產信託業務的當事人主要是委託者、受託者和受益者；而房地產投資信託基金業務的當事人除了上述三者外，還必須有一個保管者，它通常由一個機構來承當，並且，保管機構與投資基金建立機構不能是同一個機構。

（4）體現關係不同。房地產信託主要指一種法律關係，它屬於房地產與金融相結合的一種信託行為，一般由信託法來進行規範；而房地產投資信託基金則是指集合各種金融資本參與房地產領域的一個組織，依據的則是投資公司法或者投資基金法。

（5）成立的壁壘方面也存在較大的差別。一般房地產投資信託基金的成立要經過證券管理機關的審查批准，而且有最低募集額和募集時間等限制條件。而信託的設立要容易得多，只要是經批准設立的信託投資公司均可以開展信託業務，信託投資公司設立信託產品無須審批，只需報主管部門備案，對每一個資金信託計劃，也沒有募集期限和最低額度限制，只規定集合信託每份合同金額不得低於某一數目。

從上述的比較可以發現，目前我國房地產金融市場上興起的房地產融資方式——房地產信託屬於金融信託的範疇，可以看作是房地產投資信託基金的一種初級形式，只不過在發行的這些信託計劃中基本上是指定投資方式和投資專案，因此不具備組合投資的功能。但是如果發行不指