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信託型基金是基於一定的信託契約（Trust　Deed）、利用信託原理而成立的基金。基金份額持有人、基金管理人和基金託管人等當事人的權利、義務依法由基金信託合同約定。一般由基金管理公司、基金保管機構和投資者三方透過信託投資契約而建立。信託型基金的三方當事人之間存在這樣一種關係：受託人依照契約運用信託財產進行投資，委託人依照契約負責保管信託財產，投資者依照契約享受投資收益。信託型基金籌集資金的方式一般是發行基金受益券、信託憑證（Beneficial　Certificate）。這是一種有價證券，表明投資人對基金資產的所有權，憑其所有權參與投資權益分配。信託型基金的特點是必須有人履行受託職責，對基金投資者負責。各國對此規定不一：有的由基金託管人擔任，有的由基金管理人擔任，有的在基金管理人、基金託管人外單獨設立受託人，有的由基金管理人、基金託管人共同履行。

世界上REITs大多為信託型，所以有人將REITs稱為信託型基金。因為信託型基金主要依據信託契約而設立，所以有時又將信託型基金稱為契約型基金，實質上是同一概念。在國外，這種型別的投資基金在其名稱中一般帶有“信託”字樣，如我國香港地區稱為REITs。我國的證券投資基金也是依據信託制度而設立的一種投資組織。目前信託投資公司發售的房地產信託計劃更是典型的信託組織形式。見圖4。1。

圖4。1　信託型基金結構

資料來源：李安民：《房地產投資基金》，中國經濟出版社，2005年，第7頁。

信託型基金中，投資人權益的保護主要依靠對基金管理人投資行為（信託人行為）的有效規範。對基金管理人的規範主要透過信託契約、信託原則（財產獨立、防範利益衝突和受託人的信賴義務）和專門的法規來體現。

公司型基金則依據基金章程設立，基金持有人、基金董事會的權利、義務依法由基金章程規定。我國民間許多房地產私募基金即屬此類。基金持有人既是基金投資者又是公司股東。公司型基金一般不需要固定的營業場所和投資專業人員。成立後，通常委託特定的基金管理人或者投資顧問運用基金資產進行投資。基金董事會代表基金持有人委任基金管理人和基金託管人，並依法由委託合同確定各方權利、義務。公司型基金的董事會，相當於信託型基金中履行受託職能的人，對基金投資者負責，並負責監督基金管理人和基金託管人。目前，國內對於公司型基金的認識還不盡一致，主要在於公司型基金和公司法的關係問題。公司型基金結構見圖4。2。

圖4。2　公司型基金結構

資料來源：李安民：《房地產投資基金》，中國經濟出版社，2005年，第8頁。

公司型基金與信託型基金的主要區別有以下幾點：①法律依據不同。公司型基金組建的依據是《公司法》，而信託型基金的組建依照基金契約，《信託法》是其設立的法律依據。②基金財產的法人資格不同。公司型基金具有法人資格，信託型基金沒有法人資格。③發行的憑證不同。公司型基金髮行的是股票，信託型基金髮行的是受益憑證（基金單位）。④投資者的地位不同。公司型基金的投資者作為公司的股東有權對公司的重大決策發表自己的意見，可以參加股東大會，行使股東權利。信託型基金的投資者購買受益憑證後，即成為契約關係的當事人，即受益人，對資金的運用發言權有限。⑤基金資產運用依據不同。公司型基金依據公司章程規定運用基金資產，而信託型基金依據契約來運用基金資產。⑥融資渠道不同。公司型基金具有法人資格，在一定情況下可以向銀行借款。而信託型基金一般不能向銀行借款。⑦基金運營方式不同。公司型基金像一般的股份公司一樣，除非依據《公司法》規定到了破產、清算階段，否則一般都具有永久性；信託型基金則依據基金契約建立、運作，契約期滿，基金運營相應終止。

二、權益型、抵押型和混合型基金

根據資金投向的不同，REITs可分為三類［70］。

1。　權益型（Equity　REIT）

權益型REITs直接投資並擁有房地產，其收入主要來源於旗下房地產的經營收入。權益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源於租金收入，還來源於房地產的增值收益。投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產