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收益再投資於REITs，REITs對外投資貸款所獲得的利息可以免稅，分配收益可以用於償還貸款，吸引了不同偏好的投資人（收入型投資者、尋求稅收優惠的投資者、追求成長收益的投資者和槓桿型投資者）進行投資。因此，REITs能夠較快地籌集到民間閒散資金，同時克服了中小投資者因缺乏專業知識和足夠規模實力所帶來的投資風險。

二、儲蓄融資為主的德國模式

房地產投資的儲蓄融資模式主要發生在實行社會導向型經濟模式的發達國家。這種經濟模式推崇政府對市場經濟進行宏觀調控，既反對政府對經濟的放任自流，同時也反對政府對經濟管制過緊。在政府和市場的關係上，認為凡是市場能夠進行自我調節的，就應該充分發揮市場對資源的配置作用，政府要對這些經濟領域減少干預。但是對於政府有必要進行干預的經濟領域，政府需要在市場運作規定總的框架下，對經濟進行干預。這種經濟模式既體現了市場經濟的自願原則，同時在一定程度上又保證了社會的公平性。德國是實行這種經濟模式的典範，這種以社會導向為主的市場經濟模式體現在房地產金融市場上表現為國家支援的住房金融機構佔主導的融資模式。

1。　德國的金融體系

瞭解德國的銀行體系有助於我們認識德國房地產金融在其整個金融體系中的地位和作用。德國的銀行體系是從19世紀中葉隨著德國的工業化而發展起來的，它由中央銀行、綜合銀行和專業銀行三大部分組成。

德國銀行體系有兩大特點：一是中央銀行（德意志聯邦銀行）具有很大的獨立性，根據《聯邦銀行法》，該行“在行使法律賦予的職權時不受聯邦政府指令的影響”。二是全能銀行體制。德國銀行業在企業融資中的影響大大超過英、美，銀行不僅直接給企業貸款，而且還幫助企業發行股票和債券，同時承擔了商業銀行和投資銀行兩項職能。除此之外，德國的銀行還透過代理股東投票、獲得企業監事會席位等方式進一步對上市公司施加影響。具體而言，德國銀行體系以全能銀行為基礎，以專業銀行為補充，全能銀行包括商業銀行、儲蓄銀行和合作銀行三個體系，其中以商業銀行為核心。全能銀行全面參與各種金融活動，包括吸收存款、發放貸款、承銷證券發行、直接投資於包括股票在內的各種證券，是一種多功能、全方位的銀行。

2．德國儲蓄型的房地產融資渠道

德國居民購、建住房的資金主要來源於三方面：一是住房儲蓄和貸款，約佔總額的50％；二是住房抵押貸款，約佔40％；三是其他貸款和借款，約佔10％。

具體而言，德國房地產業的主要融資方式表現在如下方面。

（1）第一抵押貸款。

第一抵押貸款是固定利率貸款，期限一般為20—25年，最長可達30年。但其固定利率多限於貸款開始的前10年，以後的利率則隨市場進行調整。抵押銀行的法定服務物件是房地產消費者，貸款一般不超過抵押資產的55％—60％。同時，在固定利率期間，客戶不允許提前清償全部抵押貸款，以防止利率變化給金融機構帶來損失。抵押貸款的償還採用先支付利息，然後才歸還本金的方法。就一筆貸款而言，償還期越短，則月償還額越大；償還期越長，支付利息越多。隨著德國人富裕程度的提高和住宅金融市場的變化多端，短期貸款的需求不斷增加。

（2）第二抵押貸款。

第二抵押貸款又稱儲蓄合同貸款。該貸款主要由建房互助儲金信貸社提供，期限一般為6—18年，貸款利率低且始終不變，多為4。5％—5％。這主要藉助於社員較低的儲蓄利率來維持。因為，聯邦信貸監督局規定，全國儲蓄與貸款利率差不能小於2％。這一貸款的儲蓄方法、存款限額和期限等因合同而不同。一般分期儲蓄率不能低於0。5％。如儲貸合同金額為10萬馬克，客戶的儲蓄額要達到4萬馬克後，才能獲得6萬馬克的貸款，每月若存入500馬克則需要80個月時間。而聯邦信貸監督局的最新規定，要求儲戶獲得貸款的期限應該在2年以上。實際生活中，獲得這一貸款的時間還取決於該金融機構的資金狀況、存貸收入、債務償還和政府的支援措施等。

（3）浮動利率的短期抵押或無抵押貸款。

由於德國不允許金融機構提供100％的抵押貸款，因此當客戶個人資產和儲蓄均不足時，以上兩種貸款不能滿足需要，於是第三種貸款作為補充工具應運而生。該種貸款多由商業銀行和保險公司提供，其資金來源也是各種短期存款