第5部分(第1/4 頁)

（3）發達的房地產抵押貸款二級市場是實現抵押貸款證券化的關鍵。

相對於創造房地產抵押貸款的一級市場而言，房地產抵押貸款二級市場是指放貸金融機構將所發放的抵押貸款與其他金融機構或投資者進行再交易的市場。二級市場中的金融機構一般由政府發起設立，主要包括聯邦住宅貸款銀行（下轄聯邦住宅貸款抵押公司，即FHLMC）、聯邦全國抵押貸款協會（FNMA）和政府全國抵押貸款協會（GNMA）。美國的二級抵押貸款市場的發展，大致經歷了兩個階段：一是20世紀70年代以前傳統的以存貸結構為主體的單一住房金融體系；二是20世紀70年代以後至今的以抵押支援證券為主體的證券化融資體系。

2．房地產投資權益的證券化融資

房地產投資信託基金（REITs）是房地產投資權益證券化的主要形式，是以發行受益憑證的方式彙集不特定多數投資者的資金，由專門的投資機構進行投資經營管理，透過選擇各種不同的房地產及不同地區、不同型別的房地產專案和業務進行投資組合，有效地降低風險，獲取較高的收益。房地產信託投資基金在本質上是現代信託關係，是經濟形態發展到較高階段的產物。

（1）房地產投資信託基金的產生和發展。

為刺激疲軟的房地產市場，滿足小額投資者投資房地產的需求，1960年美國國會根據《房地產投資信託法案》的規定按一定的法人組織形式組建了房地產投資信託基金。在最初30年的時間裡，REITs的發展緩慢，主要原因是REITs的運營僅限於持有房地產，對於房地產的運營或管理則必須委託獨立的第三方來進行。而第三方管理人的利益可能與REITs持有人的利益不一致，因此投資者並不樂於接受REITs這種金融創新。直到1986年美國稅收改革法案的頒佈才從根本上改變了REITs的投資視角。

這些改革使REITs在整個20世紀90年代發展迅猛，數量和市場價值增長迅速。在過去的30年中，REITs公司數量增長了5。35倍，市場價值增長了103。7倍。目前，美國約有500多個RElTs，在紐約交易所、NASDAQ等交易所上市交易的一般稱為公募REITs，其餘為私募REITs。根據美國房地產信託聯合會（NAREIT）的統計，公募REITs從1971年的34只增加到2002年末的176只，市值從1971年的14．94億美元猛增到2002年末的1619。37億美元。1998—2001年間，REITs房地產資產併購額為960億美元，股權融資370億美元，債權融資470億美元。

（2）房地產投資信託基金的種類。

根據收入來源的不同，美國的房地產投資信託基金可分為權益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種基本型別，並衍生出了傘形REITs（Umbrella　Partnership　REITs）和子REITs（Down…REITs）。

（3）房地產投資信託基金的優勢。

REITs的出現為眾多需要房地產證券化的持有人提供了將流動性差的房地產資產轉化為流動性強的REITs的機會，也為公眾提供了參與房地產權益投資的機會。

首先，眾多投資者可以透過購買REITs收益憑證的方式參與投資，分享美國宏觀經濟增長帶來的收益。1959—1969年的10年是美國經濟發展的黃金時期，美國經濟保持了連續的高增長，居民收入和城市化程度大幅提高。REITs由房地產行業和資本市場專家進行管理投資，投資者可以分享專家理財帶來的收益。

其次，REITs具有吸引力的紅利收益和較為穩定的收入流。REITs的紅利水平優於美國政府債券收益。1996—2002年間，REITs的紅利率分別為6。22％（1996年）、5。73％（1997年）、7。81％（1998年）、8。98％（1999年）、7。71％（2000年）、7。38％（2001年）和6。56％s（2002年），均高於此間美國政府債券4。25％的收益率水平。近幾年，REITs的投資收益率與Russell　2000指數相當，並且超過了固定收益證券和直接不動產投資的收益率。而在1976—2001年間，REITs的收益率達到了15。2％，高於S&P500指數（14。0％）和美國公司債指數（9。8％）。

再次，投資者可以將其