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以下四大方面。

1。　政府充當融資中介

政府用行政手段分配經濟資源，承擔雙重職能，即在經濟職能上代表國家是企業所有者，充當社會資本流動的中介；在社會職能上，是社會行政管理者。這種雙重身份決定了政府在資金安排取向上，一方面以稅賦融資的方式將籌集的資金用於國防、行政等公共財政支出；另一方面充當融資中介為國有企業融通資金。

2。　融資方式以財政預算供給為主

財政預算為主的融資方式是以統收統支財政體制為基礎的。國民收入的大部分集中於國家財政，由國家財政統一分配和撥付。財政包攬一切，所有的基本建設投資和企業的定額流動資金都由財政撥款，銀行只對超定額部分的流動資金髮放貸款。如表3。1所示，“一五”時期基本建設投資中國家投資佔90。3％，自籌投資佔9。7％；到“五五”時期，國家投資仍佔77。2％，自籌投資僅佔20。8％。

表3。1　基本建設投資中國家投資和自籌投資的比例（％）

資料來源：王昕：《中國直接融資方式的發展》，中國計劃出版社，2000年，第87頁。

3。　單一的國有銀行信用

為適應重工業化的發展，國家建立了現金管理制度和現金計劃出納制度，實行統存統貸信貸管理體制。1956年將公私合營銀行納入中國人民銀行體系，形成“大一統”的銀行體系。銀行僅負責資金的劃撥，不負責回收和管理。與財政預算相比，銀行在積聚和供應資金方面的作用十分有限，形成“大財政、小銀行”的格局。銀行呈現非獨立性，銀行業務在很大程度上受制於財政。

4。　企業沒有真正的融資行為

高度集中的資源配置方式從根本上否定了企業籌集資金和運用資金的自主權，企業只關注政府的無償撥款，沒有必要去自主籌集資金。

這種融資方式產生了兩個明顯的後果：一方面，房地產資金來源的單一性和資金運動的簡單化，導致了各種有關房地產信貸業務逐漸萎縮至無形；另一方面，由於房地產開發、建設的計劃管理和分配的供給體制，使房地產投資經營和交易的市場無存在的基礎和條件，從而金融機構對房地產投資的資金融通和支援也就無從談起。

值得一提的是，1956年初，我國銀行對房地產業信貸工作進行了一個有益的嘗試。1953年起，我國開始了以冶金、煤炭、電力和機械製造等工業為重點的大規模經濟建設，國家財政撥款作為基本建設的唯一資金來源是十分有限的。為改變工礦職工的居住條件，國家提出了“自建公助”的辦法，鼓勵職工個人自己建造住房。對於資金不足的企業工人，由建設銀行提供一定的住房貸款。該貸款額度僅為400萬元，在遼寧、四川、內蒙、河北等18個省、市、區試辦一年就停辦了。雖然開辦貸款的時間短、範圍窄、額度小，但可以說是中國新房地產信貸業務的萌芽。在此後的20餘年裡，銀行與房地產業有關的金融業務，僅限於國家用於房屋建設資金的撥付監管，有少量用於房屋房租的收繳和結算。

二、銀行信用階段（1978—1992年）

1978年中共十一屆三中全會以後，我國進行了全面的經濟體制改革，金融業和房地產業都進行了重大改革。國家制定出臺了一系列推行住房商品化和城鎮住房制度改革以及金融體制改革的政策法規。隨著改革開放的深入，銀行逐漸恢復和發展了房地產經濟活動，國家將分配給企業的資金由財政無償撥款轉變為銀行有償貸款。對於企業固定資產投資，從1979年起國家預算內基本建設撥款實行“撥改貸”。1988年國家建立了基本建設基金制，“撥改貸”改變為基本建設基金貸款。對於企業需要的流動資金，從1983年起由中國人民銀行統一供應和管理，逐步建立了與我國該階段房地產業發展速度和房地產市場發展水平相適應的房地產融資業務、信貸政策和管理體制。這一階段的特徵主要表現為以下三個方面。

1。　銀行信貸是資金供應的主要渠道

由於新增固定資產投資實行“撥改貸”和流動資金實行全額信貸，使銀行信貸資金取代國家財政資金成為資金供應的主渠道。企業投資來自國家預算的份額迅速下降，銀行貸款比重大幅上升。在全社會固定資產投資構成中，1978年預算內投資佔總額的比重為65。9％，銀行貸款佔1。7％；1992年預算內投資佔總投資額的比重下降為13％，銀行貸款上升為27。4％。

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