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動心，地方轉型成本、官員的小金庫就靠土地。錯誤的公共財政、錯誤的激勵機制才是房地產市場畸形發展的罪魁。

房地產稅費問題更是扯不清的話題。房地產稅費已成為抑制房價的常用武器，通常出現的情況是，政府稅費大增而市場房價大漲，這給信奉房價上漲是因為打壓不夠的人提供了更多的理由，遊說稅務部門源源不斷地出臺新的稅收政策，政府也樂得照此行事，反正所有的稅費最終由購房者一方承擔。

中國涉及房地產業的稅種有9個，中央政府出臺的收費專案有20多種，地方政府出臺的多達幾百種。2008年3月8日，全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌與10名全國政協委員聯名提案《關於減少政府收費環節，遏制住房價格上漲的建議》中提到，房地產開發商需要繳納50餘項的費用，涉及約25個政府部門，總體費用佔到開發成本的15％~20％。

我國房地產三級市場上的稅收幾乎是世界上稅負最重的，土地增值稅從30％~60％不等，實行四級累進稅制，稅率為3％的契稅，稅率為5％的營業稅（單位和個人轉讓房屋按“銷售不動產”稅目計徵營業稅），稅率為營業稅7％的城市維護建設稅，稅率為3％教育費附加稅，稅率為‰的印花稅。房屋銷售所得稅有兩種，在核定徵收方式下的應納稅所得額為房屋轉讓收入，核定徵收率為1％；在查實徵收方式下的應納稅所得額為財產轉讓所得，即轉讓收入額減除財產原值、合理費用和繳納相關稅費後的餘額，稅率為20％，後按折算計在累進稅率為5％~45％的個人所得稅中徵稅。上百項稅費使房價居高不下，成為穩定的稅源。

2009年3月，全國兩會召開期間，全國工商聯在全國政協會議上遞交了一份《我國房價為何居高不下》的大會發言，以此方式為房地產開發商暴利翻案。

全國工商聯房地產商會發布了自己的統計資料，他們在2008年就全國9城市“房地產企業的開發費用”進行調查，顯示在總費用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋總稅收）所佔比例為。其中，三個一線城市中，上海的開發專案流向政府的份額最高，達；北京為；廣州為。調查還顯示，房地產專案開發中，土地成本佔直接成本的比例最高，達到，為最主要的組成部分。2007年重慶全市有一半的財政收入依靠房地產稅收，達到400多億元，有統計顯示近3年來上海僅透過土地批租就進賬了近千億元，地方政府浮出水面，成為房地產利益鏈中最大的受益者。房地產開發商的代表者以資料證明了誰才是真正的獲利者，房地產業的失陷將會導致怎樣的後果。

上海市市長韓正對此資料不予認同，表示“全國工商聯的資料肯定有誤。上海在舊城改造中是免收土地出讓金的”。但一直沒有直接的公開資料讓大眾並明白。只有2004年和2005年，上海市曾在當年財政收支概況中披露，全市房產稅完成分別為億元、增長和億元、增長，除此之外的年份，官方統計網站上並未披露相關資料。可以明確的是，上海市地方財政收入與房地產行業呈正相關關係，上海房地產市場空前火爆的2007年，全市全年地方財政收入2　億元，比上年增長，高於其他年份10％~20％。

不容否認的是，土地收入在上海的社保、公共建設等方面立下了汗馬功勞，對此，韓正自己也並不否認。國內開發商更進一步，讓政府也拿出自己的資料來，真理才會越辯越明。

爭論由此升級，住房與建設部官員此時站了出來：“影響各地區房價的因素之一是土地成本，但住房與建設部也沒有具體的統計資料來表明房價的構成比例，消費者應自行理解。”房和建設部，房地產市場方向的把握者，用幾句輕巧的話迴避了自己的責任，把球踢回到地方政府和消費者的頭上。

密密麻麻的利益群體（1）

彌補地方財力不足是一個方面，圍繞房地產業的巨大黑色收入更是致命的誘惑。灰色利益在地方政府、官員、房地產商等所有權勢集團之間分配，開發商利潤的多少視距離地方核心權力層的遠近而定。

房地產商毫無疑問是既得利益者。

按照一位投行經濟學家的估計，房地產商的自有資本回報率可以達到500％。中國的房地產商曾經是中國所有商人群體中最瀟灑、來錢最容易的一族，與國外成熟房地產市場的開發商完全不同，國內的房地產商是公關先生，是資本玩家，是抽取銀行資金的老千，是從土地批租到銷售鏈條之間的中介機構，卻不是市場意義上的房地產商—頂多是房地產創意策