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房地產功勞卓著。

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歪打正著救急地方財政（1）

房地產拉動了內需、刺激了經濟只是小成功，最大的成功是讓地方財政牢牢地捆綁在了土地財政上，使其成為房地產行業的中堅力量，以為商人群體可以左右一個重要市場，是對中國經濟生態徹頭徹尾的誤讀。

房地產市場化剛好與我國國有企業、社會保障轉型等時期相吻合，地方政府在1994年分稅制後財政增長手段匱乏，土地財政適時出現，成為拉動地方經濟的重要槓桿。這並不是房地產開發商的“蓄謀”，當時有許多提案都建議以土地收益解決轉軌成本，這被認為是一條化解轉軌難題的捷徑。從20世紀80年代深圳首次協議拍賣土地開始，就形成了一條相對成熟的、以土地支付改革成本、獲取鉅額灰色收益的路徑。一種商業模式、圈錢模式的盛行，總有其文化基礎與市場基礎的存在。

房地產業膨脹是錯誤的激勵政策與財政分配政策的結果，圈地自肥的土地政策是政府最重要的投機表現。

按照著名學者袁劍先生在《房地產套牢中國？》一文提供的資料，從2001~2003年間，地方政府的土地出讓收入為9　100億元，約佔同期全國地方財政收入的35％；而1998年不過區區67億元，從2001~2003年發行的國債總額僅為9　300億元。不僅如此，土地出讓款此後年年高升，2004年全國土地出讓金高達5　894億元，佔同期地方財政收入的47％；2005年，全國財政收入首破3萬億，在國家收緊“地根”的情況下，土地出讓金總額仍有5　505億元，是財政收入的1/6強。相當一部分地方財政的各種預算內外土地收入比重在50％以上；2006年，全國土地出讓總收入為7　677億元。在許多地方，土地收入已經佔到地方財政收入的一半。土地出讓收入成為地方政府的“第二財政”，成為地方財政的支撐，有效地彌補了分稅制後地方財政收入的不足。在創新能力、中央與地方稅源分配並不公平的情況下，地方官對於土地財政的心理依賴、厚愛可想而知。

國務院發展研究中心組織長期研究中國土地問題的專家組成“中國土地政策改革課題組”，從2003年開始經過兩年多的田野調查，結論是土地財政成為全國範圍的地方財政主要來源。在東部一些發達縣、市，由建築業和房地產業創造的稅收是地方稅收中增幅最大的兩大產業，增幅高達50％~100％。這兩項稅收佔到地方稅收的37％以上。西部地區政府也選擇了城市擴張，從建築業和房地產業的發展中開闢稅源，增加政府收入。

據全國政協委員、中央財經領導小組辦公室副主任陳錫文提供的資料，在2003~2005年，很多一線城市的“非稅收入”中，土地出讓金佔1/3是“很正常的事”，另一些民間學者的估計更高。即使是1/3，仍然是個可怕的資料，完全能從側面說明國土資源部所謂地方政府成為土地違法案件主體的原動力究竟何在。

土地出讓金最早源於1987年“土地使用費”，1988年改為中央與地方五五分成的“土地使用稅”，1989年變為中央與地方四六分成後將中央比例降為32％，1992年改為中央分享比例僅為5％的“土地出讓金”，1994年實行分稅制後，土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方所有，並在此後逐漸成為地方政府的“第二財政”。土地出讓金之所以全歸地方政府，就是博弈的結果，彌補分稅制後地方財力的急劇下降。1990年的土地出讓金僅為億元，到2002年已高達2　億元，1992~2003年累計收入為10？000多億元，其中2001~2003年的累計收入為9　100多億元，累計突破2萬億沒有懸念。相當一部分縣、市用於基礎設施投資的財政資金中，60％~70％來自土地出讓金也就很自然了，地方政府有足夠的激勵尋找級差地租。　電子書　分享網站

歪打正著救急地方財政（2）

地方政府在土地上的財政收益不僅表現在巨大的土地收益上，也同樣表現在房地產的交易過程中。統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入佔到了房地產價格的30％~40％左右。如果再加上占房地產價格20％~40％的土地費用，地方政府在房地產上的收入佔到整個房地產價格的將近50％~80％。而在歐美國家，地價、稅費相加大約只佔到住房價格的20％。

政府也是法人，沒有誰會面對如此省事的“容易錢”不