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1998年7月3日，中國房地產發展史上一個重要的日子。這一天，國務院頒佈《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，這份被通稱為“23號文”的不長的檔案，使得中國人告別福利分房體制，開啟了貨幣購房的房地產市場之門。投機的潘多拉之盒也就此開啟。市場化機制設定之時，走的是漸進性改良之路，決策者制訂了許多約束條件，儘量滿足大多數民眾的住房需求，使70％~80％的普通民眾都可以住上經濟適用房。

住房市場化改革之初，有關部門照顧到市場大多數人的利益，主要目標是“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。同時，它還對房改的基本原則定了調，這就是“堅持在國家統一政策目標指導下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持‘新房新制度、老房老辦法’”。

可見，中國房地產市場發軔之初，設想建成由政府行政控制的典型的福利市場化政策，讓多數居民透過經濟適用房過上有尊嚴的生活。當時建設部的保守估計是，在整個住房供應體系中，70％~80％的居民住房應該是經濟適用住房，最低收入者和高收入者則分別為10％上下。檔案對經濟適用住房的價格和利潤進行了嚴格的控制，規定“新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定”，“利潤控制在3％以下”，“取消各種不合理收費，特別是降低徵地和拆遷補償費，切實降低經濟適用住房建設成本”。

要做到多數人靠經濟適用房保障居住權這一點，必須做到政府在土地、稅收等政策上讓利於民，並且對地方與開發商的利潤實行嚴格的監管，對於土地收入進行嚴格的預算。但中國的預算到目前為止還沒有公開透明，更別提預算外的土地收入。

中國住房商品化的異化起始於2003年，一場突如其來的疫病—SARS改變了經濟形勢，也改變了房地產市場生態，拉動內需提振經濟再次成為當務之急。

2003年8月底，新華社全文播發建設部會同有關部門起草的《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱“18號文”），徹底改變了1998年“23號文”在整個住房供應體系中使絕大多數居民住房應用於經濟適用房的提法，這份震動社會各界、被房地產商讚賞有加的檔案，其核心內容是收回向70％~80％以上的家庭提供經濟適用房的承諾，經濟適用房供應物件的具體收入線標準提高、範圍縮小，取而代之以增加普通商品房供應量的政策。

通知要求，“完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據當地情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應物件的具體收入線標準和範圍”。這份官方檔案中還首次提出，“經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房”，而且特別規定“經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型”，“實行申請、審批和公示制度”。經濟適用房在“量”和“質”上被大幅削減後，大中城市的普通市民買房怎麼辦呢？“18號文”在第五條中給出的答案是“增加普通商品住房供應”，“採取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例”。

由此，多數普通市民被迫走上了以普通商品房改善住房條件這“華山一條路”。如此改變供求關係的結果，人為製造出普通商品房的天量客戶。通知一出臺，就被認為是房地產業的天大利好，這絕不是開發商自作多情的誤讀。當時有媒體估計，“18號文”將使可以買經濟適用房的家庭，由過去的80％以上，減到只有20％左右。就是說，全國至少有60％以上的城市家庭失去了購買經濟適用房的權利。這一根本轉變，加上近幾年高達45％的城市化率新增的城市居民人口，以及每年從海外以及從大學畢業的上千萬人，匯聚成一股購房洪流，為中國房地產市場提供了世界最大的購買群體。

回頭看去，如果經濟適用房與廉租房能夠保持政府在“23號文”中承諾的70％~80％的比例，中國的房價絕不會高到天上去。反之，大多數人透過普通商品住房來改善居住條件，不僅無限擴大了普通商品房的消費群體，還使房地產一級土地市場借壟斷獲得“地王”收入，就是普通商品房也成為奢侈品種，房地產更多地成為主要投資品種，在反覆炒作下，房價飛上天易如反掌。果然，房價很快上演了雞毛飛上天的一幕。

這一切源於2003年政策的大變動，源於目光短