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，只要政府不大幅度地推出保障性用房，那麼這些區域的成交量和房價都將保持並溫和上揚，而多數二三線城市因為缺乏持續的需求支撐，在宏觀經濟仍不樂觀的情況下，後市走向還需觀察。

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用物業稅來抑制房價上漲是對症下藥嗎

數年來只颳風不下雨的物業稅，突然因國務院《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》的推出而“山雨欲來風滿樓”，這引來業界一片熱議。

在業界的熱議之中有一種觀點比較突出，即認為物業稅的推出有利於抑制高企的房價，有些人甚至認為房價將因此下降30％～50％，這真叫人擔心。

一般收入階層苦於房價高企不能安家置業而盼望房價下降的心情可以理解，他們不是業內人士，就算一廂情願也情有可原。但所謂的業內專家如果也跟著一般見識地忽悠物業稅如救世神器，“倚天一出，誰與爭鋒”，物業稅一旦推出，高房價便頃刻土崩瓦解，那我們就不得不懷疑這些專家的見識水平了。

且不說要推物業稅是個綜合工程，牽一髮而動全身，就算如市場所預期的近期推出物業稅，是否房價就會因此而大幅回撥？在我看來情形可能未必如此。

我們知道，房價的變化歸根結底要看供求關係，從需求上來看，基本的判斷是強大的需求在相當長的時間內不可能發生逆轉。

中國房地產業市場化程序不過十多年時間，市場化發展之前數十年積累的需求和市場化發展十數年產生的新的需求，現在遠遠沒到飽和的程度，再加上市場化十多年來政府在保障性住房供給上的不到位所導致的結構性的供給矛盾，短時間內根本不可能得到改善，因此在一定的時間段內來看，只要所有的需求都在一個市場化的鍋裡搶飯吃，房價就會持續上漲，而房價持續上漲又將給投資性的需求以正強化，而進一步激發他們的投資熱情。在這樣的環境下房價要大幅下跌，是難上加難。

認為物業稅推出會抑制房價者的理由無非是，物業稅的推出增加了房屋持有成本和降低開發商的開發成本，按照他們想當然的推測，如此一來，供求關係將發生變化，炒房和投資者的持有需求被抑制，加上產品供給的價格下降，那麼理所當然的結果當然是房價下降。

那麼，我們就順著這兩個想當然的理由來分析一下看實際情形是否真的會如此演變？

首先，物業稅的本質實際上是一種稅制改革，即把開發和交易環節的稅費轉移到持有環節，其中標誌是否成功的關鍵點在於不增加老百姓稅費支出，而總的稅費標準並沒有發生變化。在這樣的情形下，對需求產生的是雙重刺激，即對中小型投資者的需求的確會有一定的抑制作用，但對剛性需求卻會有刺激和釋放的作用，因此總的需求並不會因此而發生大的變化。

為什麼說物業稅可能只會對中小型投資者的需求有一定的抑制作用呢？原因在於，在可以預見的物業稅徵收方式中，對於持有多套房屋、大面積房屋、高價值房屋者徵收的稅費比例應該遞增，相反則應該遞減。但問題是，實力強的購房投資者的目的，除了保值外更重要的是增值，在投資渠道有限的中國，光是物業自身的升值收益已經讓投資者感到無比滿足，只要這個趨勢不發生改變，這些人根本不會在乎增加的這些持有成本。

對高階的自用客戶——消費豪宅的人而言更是如此。豪宅和一切奢侈品的消費心理就在於不買最好的只買最貴的，越是別人消費不起越是能吸引這個階層的人進入，因此，他們對增加的持有成本的反應只會更加遲鈍和麻木。

其次，生產成本下降並不必然意味著產品價格的下降，關鍵在於供求關係。在過去房產牛市期間，幾倍利潤的樓盤比比皆是就是最好的說明，只要需求強勁，價格就不會下降。相反，物業稅的推出成為高房價的推手也未可知。

最後，認為推出物業稅能降低房價者的另一個判斷前提是，物業稅的推出和改革取得圓滿成功，達到市場預期的目標，但這也恰恰是值得擔憂之所在。且不說要順利推出和成功實施物業稅需要做的千頭萬緒的配合和準備，單就這其中涉及的方方面面的利益再分配問題的處理，就讓人有充分懷疑的理由。遠的不說，就說近期才推出的燃油稅改革，目前看來很難說達到了政策所想達到的目標，更別說比燃油稅改革複雜得多的物業稅了，如果無法達到預期目標而變作變相增加的稅收品種，那麼物業稅就只可能成為房價上漲的推手。

所謂的專家，不只是指在某個行業吃了多少年的飯，更重要