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產市場的核心，也就是其主流產品還是解決居住問題，但即使是這樣，還是有一部分非住宅。而我們往往拿住宅市場來談房地產市場，所以導致了房地產問題住宅化。

第二，住宅問題道德化。住宅問題原本是一個簡單的居住保障問題，每一個城市的情況不一樣。這幾年，很多人的住房問題都解決了，自有的房子（產權房）比例在6成以上，人均住房已達30多平方米。但的確有少數貧困家庭存在住房難問題，如果把這些貧困家庭的問題放大變成全社會的問題，最後加以道德化，於是就變成天天在討論窮人、富人差距的問題了。

第三，道德問題去市場化。一旦問題被道德化了，大家就無以復加地去關注，最終形成道德問題去市場化。現在很多政府供應房屋的量已經超過低收入人群所需要的量，於是導致保障問題福利化，福利問題更是去市場化。去市場化導致的結果是我們的價格完全失真，定價的標準就不是簡單的供求關係了。比如說政府推出了大量的廉租房、經濟適用房、兩限房、貼租房等，這些房子是由政府來主導定價，而不是市場主導定價。

黑心論

馮侖說，道德是在一個特定時期講對和不對的，該做和不該做的事情，也就是是非問題。涉及到道德問題，就麻煩了，最後大家就不能碰這件事情。把住宅問題道德化，結果在中國今天的社會情況下，任何人反對政府的一些具體政策，提出異議的時候都會遭到道德上的抨擊。他說，以開發商為代表，在道德上把開發商定位為黑心開發商。但是從房地產行業的利潤率來看，只是網*業利潤率的20％左右，網*業的利潤率高達80％。在這種情況下，卻把一個叫高科技，一個叫做黑心開發商，就是把房地產市場的問題道德化。在道德化以後，很多事情就不能討論了。

國進民退論

房地產行業近年以來出現的國進民退現象，將讓市場交易制度從競爭向壟斷演變，使房價更加剛性。

馮侖說，如果市場不好，民營地產公司會以市場成本價或比成本價還低的價格賣掉，消費者可以期待經濟不好時買點便宜的房子。如果是央企拿地，即使市場不好，成本在那兒，央企不會降到成本以下，承擔國有資產流失的責任。因此，在市場波動時，只有民營企業房價在波動，國有企業房價變成剛性價格，央企供應量越大，房產價格越來越剛性化，消費者得不到好處。馮侖認為，房地產業這種去市場化的現象進一步發展的後果會很嚴重，因為壟斷利益最終可能變成小團體的福利。

央企透過團購等形式，將房產變成了團體福利，這種分配不公的現象應該引起關注。最近引起爭論的中石油團購*件就是很好的例子，這種現象不應該在房地產業發生。

雙軌論

未來十年，也許房市價格也會變成雙軌價格。就是在城市完全競爭的少數核心區，房地產價格完全要由市場來調節，這部分的價格可能是極高或極低，波動性會加大。但另一部分與保障基本居住相關的市場，政府是要嚴格來調控的，這部分房子的價格將會是一個緩慢的上升過程，而且是在不脫離城市發展GDP增長和人均收入增長的同時，保持在多數人能夠承受的一個區間內。

馮侖在中國地產界是屬於少數幽默的那類，他總是幽默地透過各種巧妙的話語來詮釋地產界出現的問題，這是智慧使然，對於中國房產的解決之道，雙軌論道出了真理。

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倒樓事件需要冷思考

因為罕見，倒樓事件在全國範圍內廣受關注，關注的焦點，一是房屋質量，二是房地產*問題。

就拿上海市閔行區蓮花南路羅陽路口的“蓮花河畔景苑”小區一幢十三層樓房屋整體倒塌事件來說，一般而言，房地產事故從技術角度講無非是勘測、設計和施工三個環節，而目前已經基本證實是由於施工不當引發，從技術角度說，這樣的事故發生的機率十分低微，說它是50年不遇的事故，一點也不為過，這樣的事故並不應該引發民眾對房地產質量的普遍擔憂，迄今為止，至少沒有更多的證據和事例證明這一點，該事件至少不具有代表性。

如果把事件納入普通安全事故來考量，我們知道，類似事故的發生往往和監管不力、瀆職*有著千絲萬縷的關係，而事實也證明了這一點。事故發生之前就有樓體傾斜和防汛牆倒塌等明顯的徵兆，卻沒有引起任何相關方面的注意，這家開發公司的背後也的確有官員*的嫌疑，而這些才是事故頻發的深層次原因。如何在各個行業確有成效地貫徹安全