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房地美和其他大銀行處買入次級貸款證券化後的債券，又以此為基礎發行新的債券，一部分自己持有，一部分出售給投資者獲得買賣價差收益。這些由次級貸款衍生出來的債券，包括兩房、商業銀行發行的和投資銀行發行的在內，我們都稱之為次級債。這樣一來，次級貸款市場進一步擴大，不僅僅包含了次級貸款本身，還包括了市場上其他的與次貸相關的衍生產品。市場參與者也由房貸機構、商業銀行擴充套件到投資銀行和次級債的投資者。
房地產價格的泡沫
從2001年開始，房產價格加速上漲，在低利率政策和次級貸款的刺激下，越來越多的家庭購買了房產。貸款100萬美元購買的房產，第二年就漲到120萬，購房者坐得房價上漲帶來的好處，房貸機構也得到了高於一般貸款的利息收入，大家相安無事，一切看起來都井井有條。但是，美聯儲的貨幣政策不可能一直維持低利率，房地產價格也不可能一直上漲。為了防止經濟過熱，美聯儲自2004年6月以來連續提高聯邦基金利率，低息週期終結。隨後利率開始緩慢回升，在2007年回到的水平（參見圖2…2）。房產價格出現拐點，之前一路高歌猛進的房價開始轉向掉頭下跌，那套漲到120萬的房子又跌回了100萬，甚至進一步下跌到80萬。市場利率上升，貸款利率也隨之上升，借款人要還的錢增加了。簡單地計算，利率為1％時，100萬的貸款利息是1萬美元，利率上升到5％，100萬貸款的利息就隨之上升到5萬美元，本來收入狀況就令人擔心的次級貸款借款人還款壓力越來越大，最後終於出現了無法償還貸款的現象，住房貸款人違約率急劇上升。房貸機構只能出售抵押品，但是這時的房產價格已經今非昔比，貸出去的100萬賣了房子後只能收回80萬。更加糟糕的情況是，房產價格下跌，市場觀望氣氛越來越濃，人們都�
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