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利率的；這意味著什麼呢？假如一個美國人在2003年向銀行存入100美元；這100美元如果在2003年剛好能買到一輛腳踏車；那麼一年後；當該存款人在2004年取出存款時；他所得到的本利和已經買不起一輛腳踏車了；也就是說；美國的實際利率是負的。

美國擁有發達的資本市場，居民有多種投資選擇，美國人本就沒有儲蓄的習慣，再加之實際利率為負，只要是明智一點的美國人都不會再把錢存入銀行，居民轉而進行消費、購買房屋或者將錢投到回報率更高的資本市場上。借款成本如此之低，居民非但不會儲蓄，還會擴大向銀行的借款，透支未來的收入變成一件十分划算的事情；消費信貸、住房貸款量快速增加，大家都想趁著低利率時購房，擁有住房對信譽不佳的美國窮人來說不再是夢。

圖3…4：美國通貨膨脹率　資料來源：

金融市場上過多的流動性以及極低的利率除了刺激居民的消費慾望外，也極大地激起了企業投資的熱情。這其中，受刺激最大的無疑就是房地產企業了，房地產企業的資金來源中很大部分源於銀行的貸款，長時間的低利率以及對利率會進一步降低的預期，大大降低了房地產企業的融資成本，並讓房地產開發商陷入瘋狂擴張的境地。另外，在房價銷量與房價上升時，房地產企業的利潤肯定上升，資產質量最佳化，這也讓它們更加容易獲得銀行的貸款。

過度的流動性製造了房地產市場巨大的需求與供給：一方面，消費者有強烈的購買慾望；另一方面，房地產開發商也在積極開發。低利率政策加上不斷放鬆的住房貸款條件，使得在2003年至2006年期間，美國許多低收入者能在銀行的優惠政策下購買房屋，同時承擔次貸8％到20％的高利率。

房地產市場只是美國各個領域產品價格上升的一個縮影。事實上，在一個到處充斥著美元的社會，購買者最不缺的就是錢了，任何一個市場都是買方市場，市場上所有的人都在買入，產品價格自然而然上升，美國全面的通貨膨脹成為不可忽視的一個問題。

緊縮的貨幣政策刺破房地產泡沫

冷靜地想一想；任何一個單邊上揚的市場都是不可為繼的；格林斯潘一手推動了美國經濟尤其是美國�