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政府本身，雖然一心為民，但又太過於相信自身的行政力量，認為可以透過控制公營房屋的供應，來調控房價的升跌：在房價跌的時候，削減公營房屋供應，讓民眾的住屋需求流向房地產市場；而在房價升的時候，就增加公營房屋，以分流房地產市場的住屋需求，從而令房價下跌。

特區政府這個策略理論上可行，不過由於市場變化很快，政府的行政反應則總是慢半拍，因此過多運用政府的行政力量來干預房地產市場，即使短期內有立竿見影的效果，但長期而言往往跟不上市場變化的腳步，就容易好心辦壞事。政府在針對房價升時制定的政策，會變成房價跌時的〃毒藥〃；而針對房價跌時制定的政策，又會變成房價漲時的〃興奮劑〃。

因此，香港特區過度行政干預房地產市場的教訓，就像病人動手術前要打麻藥那樣，沒有麻藥是不行的，但是，如果打了過多的麻藥，那就不是麻醉了，而是吸毒，這樣將帶來更多的後遺症。

第20節，調控調控又調控的十年

未來房地產政策會〃搞促保〃

新一屆政府未來5年的房地產政策思路，就是該搞的搞（繼續搞房地產調控），該促的促（促推房地產健康發展、走向更市場化），該保的保（多建保障房、廉租房），用三個字概括就是〃搞促保〃。雖然諧音聽起來像〃搞粗暴〃，但實際上政策〃溫柔〃得很，絕對不〃粗〃也不〃暴〃。

一、調控調控又調控的十年

要解析新一屆政府未來的房地產政策思路，應先回顧過去近二十年的房地產政策。

在上世紀90年代以前，單位有分房、工人有宿舍、農民自己在農村建房，住房的問題大多都給解決了。在住房可以靠政府的模式下，中國的房價並沒有多大波動。

中央開始實施房改政策以後，無論是在政府機構、事業單位還是國有工廠工作，都沒有分房和提供宿舍的福利了；與此同時，有錢的民眾可以自己買房，面積買大買小，地段買好買壞，樓層買高買低，主要靠自己的財力決定。о米о花о書о庫о&nbsp；www。7mihua。com

這一規定促使了中國房地產市場的真正形成，並開始迅速增長。在民眾買房需求的急速增強下，房地產開發商非常高興，透過向商業銀行大舉借債，購買大塊大塊土地發展房地產；銀行對此非常興奮，貸款利息收入可以大量大量增加；地方政府也非常開心，透過賣地有大筆大筆的財政收入。但很快，民眾開始非常不爽了，因為炒房現象出現了，房價大步大步往上攀升，他們快要買不起房了。

接著，在當年的6月5日，中國人民銀行公佈了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號檔案），對貸款行為做出限制，以防止房地產市場過熱。這個時候，民眾看到中央幫他們〃出氣〃，開始爽了；但被斷了財路的房地產開發商、商業銀行和地方政府卻不幹了，對這個〃121號檔案〃有很大的不滿。

在開發商、商業銀行和地方政府的聯合〃哭訴〃之下，國務院出手安撫了。國務院在8月12日迅速下發了《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號檔案），當中提及〃商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應〃、〃普通商品住房和經濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的城市，可以按規定適當調劑增加土地供應量。〃

〃18號檔案〃一句〃要切實增加限價商品住房供應〃、〃可以按規定適當調劑增加土地供應量〃的規定，無疑將商品房〃黃袍加身〃。於是，地方政府競相賣地，開發商競相買地建房，帶動了整個房產業市場持續火爆，房價一升再升。

接著，政府又再出臺行政政策應對。這次出來的是國土資源部、監察部，兩個部門在2004年3月聯合發文，要求地方政府提高發展商的拿地門檻，希望從土地供給抑制房地產過熱。

但是，隨著民眾對房子的需求越來越旺盛，國務院再度出手，在2005年3月出臺〃國八條〃，強調要將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制。由於這個行政措施〃藥力很重〃，所以房價一度受到控制。但是，從2007年開始，由於國內企業產能過剩，不少製造業企業在商言商以及為求生存，轉向投資毛利率高達50％的房地產。在他們瘋狂搶地、買地之下，房價再度暴漲。

中央看到情況不對，隨即又出臺政策干預市場。2007年9月的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（359號檔案）