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高出合理市價的10％或更多。除非融資條件優惠，否則不予考慮。　②分

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投資房產應注意的問題（3）

在合理市價上下5％的範圍內。　③分

比合理市價至少低10％。

5。房產狀況　①分

需要重大修繕和結構改進。改善需要立刻花掉買價的10％。由於房客特點或地段原因，改善措施不能顯著提高房租。　②分

裝飾一下會很好，但不須立刻著手。花費不超過買價的5％，並且立刻使房租上漲。結構上的改造不是很多。　③分

較新的房屋或新近翻修的房屋。內外潔淨、風景宜人。不需要任何處理，租房者就可以入住。堅固的房屋，噪音為零。迅速結算，迅速出租，迅速帶來現金流。

除了使用房屋篩選表之外，你還可以詢問房主以下的一些資訊，或在看房時檢查房屋內的水電煤氣等必要的專案，以查驗房屋的可使用性。

房屋狀況查驗表

查驗事項　具體內容　備註　房屋產權證書　房屋所有權證、土地使用證　原件、影印件　房主身份證件　身份證、戶口本、工作證　原件、影印件

資格證件　1。產權共有，須出具其他共有人同意的書面證明

2。出租房屋，須出具承租人放棄優先購買權的書面證明

3。中獎房產要查明中獎通知單和相應的證明

4。代理人要查驗代理委託書是否合法有效

向房屋產權管理部門進一步核實　1�產權同有人的產權比例和擁有形式

2�檔案文號

3�登記日期

4�成交價格

5�其他內容：如房屋平面圖等

查驗房屋有無債務負擔　1�是否有抵押貸款合同

2�貸款額度、利率、期限和還款情況

3�是否被法院查封

4�是否屬於不能上市的13種房屋

市政配套情況 1。水

發黃、渾濁說明水質不好；

水流細而小說明水壓偏低 2。電　電線是否老化，計量方式，裝電容量 3。電視　是否有線、電視訊號是否清晰 4。燃氣　燃燒是否充分，火苗大不大 5。暖氣　供暖方式，繳費方式 裝修狀況　精裝、中裝、簡裝 物業管理水平　收費標準、停車位、是否24小時保安等 交通便利　公交、地鐵、城鐵、出租 周邊配套商業　銀行、超市、郵局　距離、規模　周邊配套商業　學校、幼兒園　距離、規模　建築型別　塔樓、板樓、平房、地下室　樓層、層高　居民情況　普通工薪、白領、富人 類似房屋對比　出售價格、出租價格

投資房產應注意的問題（4）

2．買房不成，定金是否退還

案例

劉女士認購了一個商鋪，並與開發商簽訂了認購書，繳納1萬元定金，根據認購書的要求，劉女士應當在認購後7天內與開發商簽訂正式的商品房買賣合同，如果未能簽訂合同，則定金不予退還。劉女士在第5天去開發商處要求籤合同，但雙方對於合同中面積問題發生分歧，未能簽訂正式合同，劉女士現在要求開發商退還定金，但開發商稱未簽訂合同是由於劉女士自己的原因，因此拒絕退還定金。

【律師提示】本案中定金實際上是為了能夠簽訂正式合同而設定的金錢擔保方式。根據定金規則，繳納定金後若因為開發商的原因或過錯未能訂立正式購房合同，開發商要雙倍返還定金；若因為購房人過錯未能訂立合同，則定金不予退還；因不可歸責於雙方當事人的事由導致合同不能訂立，開發商應當退還定金。本案中雙方當事人就合同主要條款不能達成一致意見導致未能簽訂商品房買賣合同，應當屬於不可歸責於雙方當事人的原因導致合同不能訂立，開發商應當退還定金。

律師提示投資者在商品房認購書中應對購房合同的關鍵內容進行約定，提高簽訂合同的成功率，避免簽訂正式合同中發生分歧，同時購房人應當做好證據保全工作。

3．按揭不成，房款怎麼付

案例

王先生購買了一套商品房，選定7成10年銀行按揭付款，並約定由開發商代為辦理銀行按揭手續。付了首付款後，開發商通知王先生銀行按揭貸款手續無法辦理下來，要求王先生一次性支付所有房款，否則解除合同。

【律師分析】無法辦理