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上面的投資專案回報率是按照房屋貸款20年期的總體收入和支出來計算的，你覺得滿意嗎？

這並不是我想要的投資方式，我要尋找的是真正超值的房屋，不僅長期投資回報率高，而且在買入時就是贏利的，換句話說每個月它都能給你帶來正的現金流，而不是負的！

如果按照我的標準來衡量，以上三個例子均不符合我的要求。我除了計算投資回報率之外，還要檢查房產給我帶來的淨現金流量。

以王先生在方莊的房產為例：

淨現金流量表

現金流入

租金收入：

空置期一個月，年租金收入為2000×11=22000元　現金流出

貸款70％，350000元，期限20年，月還款2470元，年總計29640元。

物業管理費用：2元/平方米？月×60平方米×12月=1440元

冬季取暖費用：22元/平方米×60平方米=1320元　年淨現金流入：…10400元

從這張淨現金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之後，還需要為他的投資性房產額外貼補1萬餘元，合到每月現金流為負的867元。

如果你是王先生，你會選擇這樣的投資嗎？

你不會，我也不會。可這樣的事情每天都在發生！

請記住，在那些房地產經紀人或熱情的售樓小姐極力向你推薦樓盤、住宅、二手房時，有一點你必須清楚：他們的重點在交易，只要有交易就有提成；而你的重點是在投資，穩妥的投資！

想想吧，你們的出發點有多麼的不同，兩種軌跡不可能有交集！你需要的是找一個客觀的房產經紀人或售樓小姐，為你提供準確的參考資訊，而剩下的事情則需要你自己來判斷了！

如果按照我使用的房地產篩選表，你可以避開很多房產投資的陷阱，從而大大提高你投資的成功率。

先按照表格計算出你的目標房產的每項得分，然後把每項的得分加起來，你就得到了這項房產的總體得分。有些房產是絕對碰不得的，而有些則屬於備選專案，還有少數的房產屬於真正超值的房產，在你所看的100處房產裡可能只有1、2處房產符合我們所要的條件。

投資房產應注意的問題（2）

如果想詳細瞭解你可以傳送郵件至fubashen@sina�索取進一步的資訊。

我使用的房地產投資篩選表

考慮因素　差　一般　好

1。賣主的靈活性　①分

不願在價格或條件上改變立場。“要麼接受，要麼離開。”不必須出售，根本不熱切，處於駕馭地位。

②分

可以考慮在價格上的小折扣。需要現金購買新的房屋或財產。需要現金支付賬單等等。願意短期接觸，但警惕不尋常的交易。

③分

迫切需要現金，或者根本不需要現金……在稅收、管理、搬遷、時間問題，或離婚、退休，或是投資者正在尋求一種無需大量現金的解決方案。在價格或者付款條件上靈活。

2。地段　①分

一無是處，街上遍佈瓦礫和垃圾，犯罪率極高。附近沒有令人心動的商店。日益糟糕的環境。廢棄的建築和殘舊的房屋。遠離置業中心區或上下班交通線路。　②分

乾淨的老街區，挨近店鋪、學校等，但不是很誘人。工薪階層房客，潔淨、規整。更中規中矩的市內社群。

③分

易於獲得所有的便利和交通。中產階級，郊區環境。不在繁華的街道上。理想的僻壤。除了嶄新的小區，到處是宜人的觀賞植物和風景。高品位的市內地段。

3。融資　①分

超過15％的首付。賣主需要大量或者房產將在超過兩年的時間裡帶有鉅額的負現金流。或者自購買的三年內將有一筆巨大的浮動付款到期。除非價格優惠，否則不予考慮。　②分

要求從一家機構借款以及用買主的錢支付高達15％的首付款。為支付部分首付款需借入有擔保的機構貸款（高利率、高月付額）。賣主提供小額貸款，要求買主支付現金。在5年內有浮動貸款到期。　③分

只涉及不到5％的買主現金。賣主提供大部分貸款，利率優於市場利率，7年內無需償還浮動式貸款。在第一年後沒有負現金流。合同銷售，無需信用擔保。

4。價格　①分