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談了9個月，最後的合同文字有20份之多，規定的內容非常細。

顯然，除了在財務上非常划算之外，萬科還有其他方面的考慮。鬱亮將此次境外融資對萬科的意義總結為兩條：“一是開啟了境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；二是可以提高萬科的專案管理水平。”鬱亮指出，國外金融機構的投資管理非常嚴格細緻，這對萬科的專案管理水平也提出了更高的要求。例如，假如融資期限為42個月的話，專案計劃就必須做42個月，而萬科的計劃一貫是做24個月，這在國內本來已是很少見的，但依然不能滿足國外投資機構的要求。萬科的打算是，將中山專案的管理作為今後新的專案管理標準，可以為今後的境外融資安排打下基礎。對萬科來說，這是難得的學習和提高的機會。

那麼HI呢？他們也肯定有自己的如意算盤。作為來華投資的第一單，HI最關心的並不是利潤，重要的是有一個開始，並由此積累經驗、知識和人脈關係。短期的投資回報肯定不是HI所追求的，這與來華投資地產的其他國外基金有很大的不同。ING（荷蘭國際集團）和摩根士丹利在國內也有地產投資專案，而且都是以專案入股的方式進行，年度投資回報率非常之高，據稱不低於20％。這意味著，如果專案週期為兩年的話，總的投資回報率就高達44％。但既然中國房地產是高風險市場，要求高回報也是合理的。

而HI取低迴報的貸款模式，雖然無法分享高利潤，卻更具可持續性。可以預料，如果中山專案取得成功，萬科與HI及其他境外投資機構的合作肯定將繼續擴大，而HI也將藉此開啟中國地產市場的大門。

六、萬科試水，探索新途

隨著土地制度改革的深入，以及信貸政策的收縮，房地產行業的大整合、大洗牌已經拉開帷幕。在這個關鍵性的時刻，如何實現融資渠道的多元化，進而合理控制財務成本，並將財務風險降到最低，已經成了開發商最性命攸關的問題。萬科與HI的成功合作，無疑為境外融資探索出了一條新路。

融資渠道多元化目前是談論多，辦法少。雖然在地域上有國內國外的選擇，在國內有銀行和非銀行的選擇，但除了資本市場，非銀行的選擇就只剩下信託。而信託的規模限於管制又非常小。所以，探索新的融資方式，的確是開發商的當務之急。

第一節　商業貸款變身直接投資，（5）

萬科與HI的這條路能否越走越寬、越走越平坦，目前還難下斷言。因為這不僅取決於雙方合作的誠意和能力，也要看政府的政策和制度建設能否跟得上。鬱亮不止一次指出，無論是萬科走出去還是國外投資機構進來，最大的障礙都是制度方面的。在此次合作談判中，HI最擔心的是國內的政策和法律風險，而萬科最大的困難也是如何說服對方，這樣的風險是在可控制的範圍內的。

房地產行業能否像其他行業那樣成功引進外資，不僅取決於自身的努力和市場的逐漸成熟，也取決於政策的逐步鬆動和金融改革的繼續深入，尤其是在人民幣可兌換性方面。可以說，政策的空間有多大，境外融資的空間就有多大。

但在目前的環境下，萬科的“曲線貸款”的確是一個全新的極有價值的嘗試。整個融資結構非常複雜，但的確能很好地滿足監管機構的管制要求，用完全合法的方式完成本來不能進行的資金融通。從這個意義上說，萬科的試水，不僅為自己走出了一條新路，也為整個中國房地產業走出了一條新路。

七、案例分析

地產行業是一個資金需求密集的行業，同時具有極高的政策關聯性，這一點在中國表現得尤為突出。對於國內的地產企業來說，不單行業相關政策和經濟調控手段對地產企業有著極大的影響，資金更是地產企業生死的關鍵所在。因此，拓寬企業融資渠道，同投資者建立良好的合作關係，保障企業充足的資金使用量，是地產企業資本運作最為重要的目標。

萬科作為地產行業的執牛耳者，中國大陸地產企業無出其右。即便如此，萬科也同樣受困於地產行業發展對資金的巨大需求，因而不斷在嘗試拓寬企業的融資渠道。儘管股權融資和債權融資等融資渠道為萬科集團近年來的強勢發展和擴張提供了源源不斷的資金流，甚至於可以毫不誇張地說，國內現有的融資渠道短期之內不會制約萬科在中國大陸產業的強勁發展勢頭，完全能夠滿足萬科發展的資金需求。但是萬科對不斷擴大融資渠道依舊情有獨鍾，其與HypoRealEstateBankIntern