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，發行了59億公司債券，2009年8月27日，增發A股募集資金112億元，令公司保持了充足的償債能力。

四、巧妙安排，曲線融資

2004年7月5日，萬科與HypoRealEstateBankInternational（簡稱HI）簽訂合作協議，為即將開發的中山專案進行境外融資。HI是德國房地產融資服務的龍頭——HYPO集團的下屬銀行，其總部設在愛爾蘭首都都柏林。HI在歐洲只能算是小銀行；核心資產12億歐元，管理著1700億歐元的資產。此次為萬科提供的融資額為3500萬美元，在該銀行的不動產資產中所佔份額很小。

值得注意的是雙方的合作方式。在法律上，這算是一筆股權融資。因為萬科要將所持有的中山專案80％的股權轉讓給一家由HI設立的名為BestGainInvestment的公司，而且萬科也持有該公司35％的股權，從而在融資安排完成後，萬科直接和間接持有的中山專案權益只有48％。從形式上看，HI取得了中山專案的控股權，是如假包換的FDI（外國直接投資）。

該次融資的載體——萬科中山公司的註冊性質是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達投資公司共同投資設立，該公司權益實際上完全屬於萬科。但透過中外合資的形式，為以股權形式取得境外融資開啟了方便之門。

實際上，雖然HI擁有中山專案52％的股權，但並不擁有實際的控制權。而根據雙方的合同約定，在專案回款之後，萬科將以LIBOR（同業拆借利率）再加幾個點的利息贖回股權。也就是說，這實際上是一筆商業貸款。但由於商業貸款屬於資本專案，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”，以FDI之名，行商業貸款之實。這個融資安排，相當巧妙地滿足了相關的管制要求。

據瞭解，謀求境外融資是國內知名地產商共同努力的方向。在宏觀調控的大背景下，對資金極其敏感的房地產業不得不考慮融資渠道的多元化。從目前僅有的幾個案例看，以境外基金直接投資房地產專案開發的居多，像這樣取得境外貸款的，萬科還是第一家。在目前這個摸索階段，萬科的嘗試無疑是非常寶貴的。

另外，此項融資安排的具體利率水平其實相當低，大約只相當於國內同型別貸款的名義利率，因此，萬科對融資成本也是非常滿意的。而且還不止是利息低，從資金來源看，該專案的投資全部來自HI的融資，萬科不需要投入一分錢，也不需要再申請任何開發貸款。而在法律上，由於資金全部來自HI，控股者又是HI，則至少在名義上，專案的風險也完全由HI來承擔。萬科的責任只是按照合同規定的專案計劃把它做完，把房子蓋好，再儘量賣掉。其他的風險，與萬科無關。但最後所取得的利潤，卻可以由萬科完全掌握，萬科需要付出的只是幾個百分點的融資成本以及自己的品牌。從財務角度看，萬科此番境外融資真是非常的划算。

簡單地說，這實際上是一個由HI投資，由萬科負責操作的專案。萬科僅僅藉助自己的品牌，就取得了該專案的控制權並佔有大部分利潤。同時，由於融資以美元結算，考慮到目前的匯率趨勢是人民幣有升值壓力，該項融資的匯率風險也要由HI來承擔。。　最好的txt下載網

第一節　商業貸款變身直接投資，（4）

不能不提出疑問，HI作為發達國家的成熟的金融機構，為什麼願意做這種本大利小的生意？對於這個質疑，萬科集團總經理鬱亮解釋說，這個專案並不大，而且是HI來華投資房地產的第一單，雙方都在試水，這是對方願意接受這樣顯然不對等的合作條件的原因。

但外資對中國房地產業普遍的樂觀預期和強烈的投資慾望，顯然是鬱亮沒有明言的另一層原因。在國外資金普遍渴望投資中國房地產，但對風險又普遍感到難以把握的大背景下，萬科的規模、品牌和既往業績，對促成此次融資合作顯然起了決定性的作用。實際上，與萬科接觸的境外投資機構並不是只有HI一家，基本上所有有分量的境外投資機構萬科都接觸過。但經過慎重的權衡和雙向選擇，萬科最終還是和HI走到了一起。

五、相互助力，各為所需

既然專案不大，又地處中山，影響力有限，而以萬科的實力，透過其他渠道融資也不是很困難，為什麼萬科還願意與HI進行境外融資合作呢？事實上，在摸索、試水的階段，由於缺乏成熟的商業模式，合作的談判是異常艱難的。雙方律師整整