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北京市城鎮居民不同收入家庭房價收入比，以此衡量北京市城鎮居民家庭購買商品房的支付能力的變化。

（1）1998—2004年，隨著北京市經濟保持又好又快的發展，中等及以上收入家庭的住房支付能力持續提高。但2004年後，房價的上漲超過了居民收入提高的幅度，居民住房支付能力呈逐年下降趨勢；

（2）當前，相對於中等收入家庭和中高收入家庭，商品房的社會平均價格明顯偏高；相對於中等及中高收入家庭，兩限房的價格仍然較高；經濟適用房的絕對價格基本符合中等收入家庭的支付能力。

（3）由於高收入家庭收入增長速度快於中高收入家庭和中等收入家庭，住宅市場購買力的不平衡現象將進一步突現。

住房市場結構性失衡明顯

透過以上分析，可以看出北京市住房市場存在明顯的結構性失衡。具體體現在：一是數量上的失衡，二是價格關係的失衡。三是空間和區域分佈上的失衡。

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保障類住房和商品房比例失衡。

從供給看，1998—2006年北京市經濟適用房建設歷年保持佔新增房屋建設總量的8…15％之間，但根據居民實際支付能力的分析，1998—2006年間佔居民家庭總量60％的中等及以下收入的家庭無力購買商品房，需要藉助政府的保障方式改善住房條件；2006年以來，北京市加大了供應結構調整的力度，近3年新建保障性住房（包括兩限房）佔全部新增住房比例約20％，但到“十一五”末，從支付能力的角度看，根據居民的可支配收入水平的增長預測，佔總家庭的40％的居民仍然沒有購買商品房的支付能力。

房價過高已經成為真正解決中低收入家庭住房問題的重要障礙。當前市政府確定保障性住房的建設規模主要是依據各區縣政府申報的情況和財力安排做出的，參考了居民現實的住房統計資料，但底數不是很清楚，特別是對存量房的統計不全面，而二手房市場和房屋租賃市場的交易情況也會對新增市場交易產生很大影響，並直接影響到新增需求總量的預測結果。經濟適用房建設與廉租房建設之間的比例關係嚴重失衡。當前佔家庭總數20％的低收入家庭根本就買不起經濟適用房，其中的特別困難戶只能租用廉租房，但由於財政能力等多方面的原因，北京市“十一五”期間安排的新建廉租房只佔全部新增住宅總量1％左右，廉租房的實物配租量明顯不足，儘管政府也明確透過收購二手房等方式增加實物配給的比例，但由於區縣財政壓力較大，市級財政轉移支付有限，區縣政府建設廉租房的動力不足。

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經濟適用房租售比例失衡。

由於廉租房的覆蓋範圍尚不能達到滿足全部低收入家庭，必然出現既不夠條件租廉租房，又買不起經濟適用房的“夾心層”，這一部分人只能租用經濟適用房，但現行的政策並沒有租用經濟適用房的機制。另一方面，隨著商品房價格的上漲，又將出現一批買不起商品房，但又“排不上隊、搶不著號”的等待購買經濟適用房的“夾心層”，“兩限房”政策的初衷主要是解決這一群體的問題，但“兩限房”究竟是一種臨時的調控市場的手段，還是長期的住房保障的基本形式？2008年下半年市建委開始研究制定“經濟租賃房”等其他保障性住房的實現方式，這無疑是一個很好的辦法。

住宅租賃市場和買賣市場的關係失衡。。據北京市建委的統計，2005年末，北京市居民透過租房居住的比例為約24％，房屋自有率達到75％以上，租用房屋的主要是外地務工經商人員。而西方發達國家房屋自有率一般保持在60—70％之間，紐約、東京等大城市住房自有率則更低。97年取消福利分房後，在推進房改和房屋商品化的導向下，居民房屋自有率大幅提高，住房租賃市場的發展嚴重滯後。

此外，結構性失衡還體現在不同地段的差異，表現出典型的地域性特徵，80年代北京市的住房建設集中在二、三環之間，90年代亞運會的成功舉辦推動了亞北地區的發展，97年以後回龍觀和天通苑等地區帶動了城市邊緣集團的發展，2000年以後，市政府進一步推動了南城地區的發展，2006年以後隨著北京市總體規劃的修編，城近郊區和新城建設逐漸形成一個新的高潮。此外，同一區位或相近區位在不同的時間段上呈現出區域性供求關係的不均衡。

引發北京市住宅市場結構性失衡的原因極其複雜。概括起來主要有以下幾個方面：