第17部分(第2/4 頁)

又快發展，經濟結構明顯改善，產業佈局更加最佳化，但如何有效抑制人口已經成為建設“人文北京、科技北京、綠色北京”必須破解的難題。

矛盾體現

（1）城市建設用地不足，長期面臨經濟發展“與民爭地”的態勢。即城市經濟發展用地，將與城市功能實現必須的用地（如基礎設施用地、市政設施用地、園林綠化用地、交通倉儲用地等）、城市生活必需的住宅建設用地（包括：保障性住房用地和商品房用地）爭奪有限的指標。在如何合理分配用地指標上政府陷入兩難。

（2）在如何保持合理的房價、地價水平上，政府陷入兩難。高房價、高租金在有利於促進產業結構升級、淘汰低端產業的同時，也帶來企業經營和居民生活的高成本壓力，不利於企業對研發和自主創新的投入，以及對高層次人才的引進。房地產業的高利潤也吸引了大量資金的流入，一些企業靠房地產開發或高租金就能獲取高額利潤，對技術創新投入的動力弱化，企業的可持續競爭力和發展動力降低，高度依賴房地產經濟的結果必然影響到城市的競爭力和發展動力。高房價加大了中低收入家庭購房的成本，加大了住房保障工作的難度。

（3）在不斷改善民生與如何有效控制人口上，政府面臨兩難。隨著經濟的發展，人民群眾對公共交通、環境綠化、醫療衛生、教育、社會保障和住房保障必然提出更高更迫切的要求，而新城建設的推進，民生問題的改善和保障水平的提高，又必然形成對外來人口的巨大吸引力，可能導致外來人口無序的快速增加，並進一步帶來城市建設、管理和執行的壓力。一方面隨著保障標準的提高覆蓋範圍的擴大，北京市常住戶口居民不再願意從事低端服務業和一般性製造業，城鄉結合部所謂“瓦片經濟”現象突出。另一方面，由於維持城市正常生產生活的現實需要，低端服務業並沒有相應被淘汰或升級，而是成為外地來京人員就業的一個“吸鐵石”。新建房屋又成為承接外來人口的載體。

當前，對於房地產業的發展定位有不同的認識。比較典型的有兩種觀點：

（1）要把房地產業作為拉動內需，確保經濟增長的重要產業放在更加突出的位置。認為首都經濟社會所處的發展階段、發展條件、內在動力有利於奧運會後的可持續發展。北京仍處在城市化、現代化和國際化的程序中，發展空間廣闊、動力強勁，人口增長和收入提高帶來的房地產剛性需求仍然長期存在。房地產業作為既拉動投資，又拉動消費的行業，對於克服國際金融危機帶來的困難，實現首都“保增長保民生”的目標至關重要。他們認為市場供過於求是一種結構性假象，強調政府不僅不應該控制投資規模，還要進一步加大市場供給，他們希望政府出臺進一步的扶持產業發展的政策。

（2）要轉變經濟增長方式，重新定位房地產業的功能和屬性。在肯定房地產業發展取得很好成績，對北京市經濟社會發展做出巨大貢獻的同時，認為相對於北京市國民經濟持續快速發展，固定資產投資和房地產投資總量偏高，規模偏大，增長速度偏快，房價上漲過快，認為作為國家首都、國際城市的北京在相當長一段時間內面臨人口增長和土地、資源匱乏的制約，要切實轉變經濟增長方式，降低經濟發展對固定資產投資和房地產業的依存度，降低地方財政對土地出讓金的依存度。房地產的本質功能是作為城市生產經營的場所和居民住房的載體，北京房地產業的基本定位首先是解決生產生活住房需要，實現社會福利的制度安排，而不應該賦予房地產業太多的宏觀經濟責任。

本節將透過對北京市城鎮居民家庭收入狀況，模擬計算出北京市城鎮居民不同收入家庭房價收入比，以此測算和衡量住房市場合理的結構。

需要說明的是，本書第節提到，由於收入計算等多方面的體制差異，房價收入比指標不適宜進行國際比較，加上房改房和高住房自有率等原因，房價收入比不能準確反映中國居民住房支付能力，當前還沒有一套科學、系統、完善的標準可以準確地評判居民的住房實際支付能力。但應用房價收入比來分析住房市場供需關係的整體狀況，特別是探討結構性特徵和存在的問題，還是可行的，也不實為一個比較好的辦法。

根據北京市現行的城鎮家庭收入分組方法，將所有調查戶依戶人均可支配收入由低到高排隊，按20％比例五等分為五組，依次分成：低收入戶、中低收入戶、中等收入戶、中高收入戶、高收入戶。根據北京市統計局公佈的1998……2007年度商品房均價，按照戶均90平方米/套，模擬計算出