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但2007年三季度以後，北京市房地產市場出現了價跌量減的現象，期房和二手房同時出現成交量大幅下降，多個樓盤出現折價銷售的現象，但房屋均價仍保持上漲勢頭，上漲幅度逐月減小。2008年10月以後，房價環比第一次出現負增長，但2008年房價同比仍然保持了快速上漲，2008年全年房屋銷售價格比上年上漲；其中新建住宅銷售價格上漲，漲幅回落個百分點；二手住宅價格上漲62％，漲幅回落4個百分點，但商品房銷售面積萬平方米，下降；其中住宅萬平方米，下降。年末商品房（現房）空置面積萬平方米，比上年末增加萬平方米，增長；其中住宅萬平方米，增加11萬平方米，增長。

北京市住房市場發展歷程（2）

1999年，市政府啟動並實施了經濟適用房政策，在建立和完善基本住房保障制度上進行了有益的探索。2005年前，北京市已建和在建的52個經濟適用房專案平均價格大部分單價低於3000元/平方米，實際均價為3144元/平方米。但另一方面，平均戶型面積為114平方米，經濟適用房單套成交建築面積主力戶型集中在81－120㎡之間，佔經濟適用住房上報總套數的％，經濟適用房單套戶型面積明顯偏大。下表是2005年北京市已建和在建經濟適用房專案價格分佈表：

2006年5月，國務院辦公廳轉發九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求各地新建住房中套型面積90平方米以下的，應占全部建設規模不低於70％。北京市落實國務院精神，加大了住房供應結構調整的力度。2007年8月全國住房工作會議後，市政府在總結八年來保障性住房工作經驗基礎上，調整了住房保障制度和工作機制，在解決城市中低收入家庭住房困難方面做了大量工作，取得了一定進展。

（1）為貫徹落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號），市委、市政府頒佈了京發〔2007〕22號檔案（關於貫徹落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的實施意見），貫徹落實解決低收入家庭住房困難有關精神。市政府先後制定了新的廉租房、經濟適用房和限價商品房三個管理辦法，市各相關委辦局也相應出臺了40餘個配套檔案，構建了建設、稽核、分配、監管四大實施體系，為保障性住房建設提供了相關政策和制度保障。

（2）透過制定各項規劃，加強了對保障性住房建設的規範和指導。編制完成了《北京市住房建設規劃》、《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地佈局規劃》和《廉租住房保障規劃》，明確了本市保障性住房建設目標，為住房保障工作的順利進行奠定了基礎。

（3）保障性住房供給明顯加大。透過集中建設和配套建設相結合的方式，在商品房專案中按照5％－15％的比例配建保障性住房，提高了保障性住房供應量。筆者根據網上資料庫和北京市房地產交易網最新資料進行了統計，得出北京市經濟適用房區域分佈情況和價格分佈情況如下表6…6、表6…7。

（4）建立了市、區縣、街道（鄉鎮）的三級稽核兩級公示的稽核制度，以及廉租房應保盡保、經濟適用房和限價商品房公開搖號配售的制度，實現了保障性住房稽核和分配的公正性和合理性。

（5）調整保障性住房上市交易管理政策，抑制市場投機行為。明確規定了經濟適用房和限價商品房5年內不得上市交易，確需上市交易的由政府部門組織回購；5年後上市交易的，補交較高的土地收益等價款。

以上回顧了1998—2008年北京市住宅市場的發展歷程。總體而言，北京市住宅和房地產業保持了持續快速的發展，但也存在一些問題，比如對於房地產業的定位和發展模式還存在不同的認識，房地產市場結構性矛盾突出，房價上漲過快，政府調控房地產市場的方式有待改進，效能有待提高，以下就幾個主要的問題進行簡要的分析。

長期以來，北京市經濟社會改革和發展中的突出問題是人口的過快增長與資源環境的承載力之間的矛盾。交通擁堵、空氣汙染和環境質量差，文化、醫療、衛生和教育水平不能滿足人民群眾日益增長的現實需要，歸根到底，是人口總量過大，外來人口增長過快，城市承載力不足，而深層次原因是經濟增長方式和經濟結構以及產業佈局與科學發展的要求之間還存在差距。儘管奧運的籌辦和成功舉辦推動了北京經濟的又好