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叢集經濟發展的動力和引擎，同時又面臨資源、環境對人口的承載能力的嚴重製約，科學制定區域發展和城市建設的戰略規劃，協調好城市間的產業定位和空間佈局，正確處理中心城市房地產業發展與調控人口的關係，正確處理好房地產業發展和宏觀經濟發展的關係，正確處理好建立完善住房保障制度與改善民生之間的關係，合理把握房地產業發展速度和規模，調整市場結構穩定價格，合理把握住房保障的程序和不同的實現方式，實現全面協調可持續科學發展。

當前，特別迫切的是，中心城市應該改變過去過分依靠固定資產投資增長帶動GDP增長的方式，改變過分“房地產開發＋信貸”支援固定資產投資增長和地方財政增收的模式。要走出一條固定資產投資增長、產業升級、城市功能提升、民生改善協同發展的新路。關鍵在於啟動消費和內需市場，實現產業最佳化升級和經濟結構的調整。一要依靠區域和城際交通等基礎設施的一體化、公共服務的均等化，提升城市功能和經濟輻射，促進區域統籌發展和城鄉協調發展；二要根據產業升級的需要，透過新城建設和城市化疏解中心城區城市功能，實現基礎設施建設、新城建設和產業發展的互動，三要透過加大保障性住房建設，進一步改善民生，同時促進房地產市場結構調整，形成穩定房價的制度保障。　。　想看書來

特大型城市住房問題的反思（2）

一是要加快建立以中心城市為主導區域性統一土地交易市場，統籌協調土地儲備和土地供應工作的體制、機制建設。中心城市要加快建立與周邊地區的土地協調機制，促進產業和勞動力的雙轉移。要充分利用國內宏觀經濟增長放緩，周邊地區投資增長放緩，對資金的需求迫切，而產業轉移成本降低的有利時機，鼓勵工業企業和一般性服務業、低端服務業向周邊地區轉移。要把疏散低端產業和勞動力向周邊轉移擺在和吸引“總部經濟”落戶核心城市同樣重要的位置，研究出臺相關政策，對於遷出中心城區的企業和勞動力給予政策扶持，也可以嘗試和周邊地市合建“產業轉移園區”。

二是要完善土地儲備制度，強化政府對土地市場的控制和管理。要擴大政府土地儲備的力度，增強政府對土地市場的控制力，科學合理確定土地供應的計劃，最佳化土地供應結構。中心城市在確保城市必需的基礎設施用地（包括地鐵、交通等）的同時，經營性土地的出讓要進一步向金融服務業、文化創意產業等高階產業傾斜，嚴格控制低端製造業和傳統工業用地，適當減少房地產開發經營性用地的投放，確保對保障性住房用地指標的落實。

一是要制定科學的房地產業中長期發展規劃，合理確定調整房地產業發展規模和總量，加大結構調整力度，促進價格的平穩。二是要進一步摸清基本保障性住房需求狀況，完善保障性住房建設規劃和年度建設計劃。加強對保障性住房的建設、稽核、分配等各個環節的管理。三是必須加強房屋租賃市場的規範和管理，培育和壯大房屋租賃市場。要充分利用存量住房，使住房增量與存量互動，最佳化供應結構；四是要引導廣大市民轉變住房消費觀念，逐步形成租售結合、健康合理的住房梯次消費結構。五是要調整房地產金融、稅收等政策，建立有助於形成長期穩定房價的金融、財稅支撐政策體系。

房地產作為產業和人口的載體在促進城市人口、資源、資訊等要素流動中發揮著重要的作用。要透過房地產市場的管理和調控，既帶動中心城市高新技術企業的產業最佳化升級，增強中心城市對高素質人才的吸引，又引導勞動力和製造業等向周邊城市的轉移，實現雙贏。比如，奧運期間形成的對食品的生產、運輸、檢驗和交易、市場管理的成功經驗，完全可以滿足既實現食品供應鏈及相關產業的升級，又能達到有效控制人口的雙重目標。一方面要透過嚴格准入制度，嚴格資格和技能要求，提高就業人員素質，改善結構；同時提高勞動工資標準，大力推進集體合同和工資協商制度，保障勞動者合法權益；透過一系列配套政策的實施，提高一般性服務業的經營成本，規範市場秩序，依靠市場力量促進產業升級；另一方面，對由此帶來的產品和服務的價格上漲對低收入家庭的影響，可以透過增加財政補貼的方式解決。

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房價、壟斷與開發商博弈

按揭貸款一直以來被認為是“三方得益”，即購房者解購房資金之困，銀行因放貸得利，開發商則可及時收回投資。但近年來，一些地方房地產開發過熱，在實際操作中，按揭貸款卻演變成了開發商解決資金