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總之，由於政府職能越位和職能缺失並存，全行業的消費環境離百姓的要求有較大差距，非收入體制障礙已經嚴重製約了居民的購房需求轉化為實際的行動。反觀西方發達國家的成熟房地產市場，政府服務到位、高效，市場資訊透明、公開，中介組織發達且監管嚴厲，存量房和租賃市場發達，社會誠信高等因素大大減少了購房人（租房人）的非收入性障礙，對於激發居民的購房（租房）積極性起到了良好的作用。

德國自有住房率為42％，而租賃住房率卻達到58％，特別是年輕人中77％都是“租房族”。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上供應大量商業出租房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。同樣，在美國、加拿大由於房屋大多是TOWNHOUSE或別墅等形式，眾家庭合住一套房屋的情況十分普遍，大家都可以共用廚房和客廳及其他公共空間，相安無事，在香港眾多年輕人共住一套公寓的情況也很普遍。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。

德國政府對房租水平進行規範，租房法注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞於買房。在德國，各類地產價格由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。在美國、加拿大等國家，對於每一處出售（或出租）房產的價格、房屋基本情況都要在網上公開，交易透明，每一筆交易都是由交易雙方透過各自的律師和房地產中介機構合作完成，律師負責銀行按揭、房屋保險、稅費交納等手續，銀行負責資金的交割和安全，各項收費公開透明。公開、透明和完全資訊披露就容易形成自由競爭的價格。

總之，在強調透過稅收減免、資金支援等政策促進房地產業健康發展的同時，我國各級政府還應高度重視，想方設法消除非收入性體制障礙，啟用房地產市場。

特大型城市住房問題的反思（1）

麥肯錫全球研究院（McKinsey　Global　Institute，MGI）日前指出，將中國現有的城市化模式轉化為優先發展“超大城市”的模式將增加人均產量，提高能效，幫助緩解耕地不足帶來的影響。

MGI稱，快速城市化是中國過去20年間高速發展的主要推動力，並且在未來20年間依然將起到這一作用。從1984年到2005年，中國城市化率翻了一番，達到44％，而據MGI預計，由於2025年之前將有億農村流動人口大舉進城，屆時城市化率預計將達到66％。現在中國城市提供了國內生產總值的75％，而在2025年之前，這一數字將達到95％。國家可以鼓勵做大15個超大城市，每個城市平均人口2500萬。與此同時，政府還可以鼓勵發展11個城市叢集，每個城市叢集的總人口超過6000萬。2025年之前，中國將有21個人口超過1000萬的城市。

MGI認為“超大城市”較之小城市能夠更好地應對挑戰，因為大城市的能源生產能力比小城市要高20％，公共交通更加有效率，空氣汙染和水汙染更容易得到控制，耕地流失率也可以限制在8％以內。

無論觀點是否合乎國情，北京上海等特大型城市的人口資源制約和城市發展經濟發展的問題已經很現實，而重慶的城鄉一體化改革正使重慶城市化水平迅速提高，可能使重慶成為未來城市人口最多的城市，深圳、廣州、武漢等地區中心也面臨著城市人口急劇膨脹，迅速向千萬級人口邁進的過程。而京津、環渤海、長三角、珠三角的城市一體化也在加快。

研究特大型城市的房地產業發展定位和模式，對於完善中心城市功能，統籌區域發展和城鄉一體化至關重要，解決特大型城市中低收入家庭、外來人口的住房問題，對於完善住房保障基本制度，建設社會主義和諧社會具有十分重要的示範作用，探討特大型城市住房市場管理和政府監管的普遍性規律，構建成熟穩定的房價形成機制已經迫在眉睫。

要充分考慮特大型城市在統籌區域發展和城鄉一體化發展的偉大歷史程序中的特殊地位，北京、天津、上海、廣州、深圳等城市既是京津翼環渤海、長三角、珠三角等區域發展和城市