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部分資金也有相當部分來源於銀行貸款。三是職工和民間資金：指本企業職工和城鄉居民手中暫時或者較長時期內閒置的資金透過投資的渠道成為房地產開發企業的資金來源；四是發行股票。

（5）其他資金來源。主要由定金與預付款、個人按揭貸款等組成。房地產開發企業透過預售房地產品，提前向購買者或使用單位收取定金和分期付款，既可以解決開發資金的不足，也可以避免市場滯銷風險，降低資金成本，加快資金週轉。企業除向銀行貸款外，還向非銀行金融機構如保險公司、證券公司、信託公司、財務公司融通資金。這些非銀行金融機構，有的直接開展存、放款業務，有的為企業融資結算提供服務。

中國房地產資金來源結構變化趨勢

透過以上圖表和資料分析，我們發現，1997—2007年間，中國房地產資金來源結構呈現如下特徵：

房地產投資總體規模快速發展。從總體規模上，1997…2005年，我國房地產業投入始終保持快速增長的發展勢頭，特別是2003年以後，房地產開發企業資金來源總計上漲速度加快，但進入2008年，形勢發生了較大變化，根據國家統計局2009年2月26日公佈的《2008年國民經濟和社會發展統計公報》，房地產開發企業資金來源總計為38146億元，比上年增長，增長速度明顯放緩（2007年相對於2006年的增長為）其中國內貸款為7257億元，佔，比上年增長，增長速度也明顯放緩（2007年相對於2006年的增長為）；開發企業普遍出現資金緊張。

值得注意的是，房地產開發企業投資的增長和房價的上漲趨勢基本吻合，投資增長價格上升，投資增長放緩，則價格出現下降，並且在時間週期和幅度上比較相似。

資金來源結構比重有較大變化。從資金來源結構來分析，2004年是分水嶺，1997—2003年，房地產國內貸款在房地產投資中的比重一直保持在20％左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨後又實行了一系列的調控政策，導致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內貸款比2003年下降了近5個百分點，房地產自籌資金和其他資金來源比例持續提高，以後又基本穩定在這一比例結構上。值得指出的是：自籌資金和其他資金來源中的相當部分資金來源於商品房預售收入，而預售收入中相當部分來源於銀行住房抵押貸款。當預售收入進入到房地產開發公司就成為房地產企業滾動開發的自籌資金。

房地產資金的系統性風險呈加大趨勢。從資金的系統性風險來分析，由於貸款規模和資金投入規模快速增加，資金風險仍然不容忽視。儘管經過幾年來的宏觀調控，對房地產企業開發貸款的風險整體下降，但由於房地產企業自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30％計算，有大約70％來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在55％以上，定金和預收款比重的增加加大了消費者的購房風險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔著巨大的金融風險。

根據國家統計局2009年2月26日公佈的《2008年國民經濟和社會發展統計公報》，2008年全國完成商品房銷售面積62089萬平方米，比上年下降，其中：住宅銷售面積55886萬平方米，比上年下降，銷售量的大幅下降，必然帶來開發企業預收房款的下降。與此同時，個人按揭貸款為3573億元，比上年下降了。房地產資金的系統性風險進一步加大。

2008年11月以後，面對國際金融危機的不斷升級，儘管央行採取了多次降低利率和存款準備金，取消信貸規模限制等措施，但由於銷售量大幅下降，商業銀行惜貸明顯，個人按揭意願明顯下降，房地產開發企業的容資渠道進一步收緊，房價的下跌還引發了區域性購房人斷供等現象的發生，房地產金融的系統性風險進一步上升。

房地產資金投入統計制度有待進一步完善。我國現行的房地產資金投入統計制度需要進一步調整。比如，外資表面上比重呈下降趨勢，但實際上外資以更加隱蔽的形式和渠道參與房地產，可能形成大量的統計誤差，再如，由於經濟適用房和廉租房的建設中政策減免和補貼部分並沒有進入到統計中，可能造成總體上投資的低估，並無法計算和預測財政投入對房地產市場的影響作用。

房價、話語權與政策博弈（1）

近年來，在