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品地雷陣”。10月22日瑞安房地產（）公告稱，公司持有的一份交叉貨幣利率掉期合約，在今年6月底已為此產生億元的公平值虧損，公告當日，股票大跌25％。10月28日碧桂園（）披露說，公司於一份股份掉期有效期內已提供億美元抵押品，有關掉期因股份價格下跌所產生最大損失不會超過億美元，當日，股票最高跌20％。有傳言稱，富力地產（）可能捲入外匯炒賣，雖然其發出澄清，無奈在兩日間股價波動高達六成，最高跌幅逾51％，令觀者目瞪口呆。

但是，這場“衍生品恐慌”還遠未結束，捲入傳聞的公司一再增加，更多的“地雷”或隱藏在公告之外。人們密切關注著，誰會是那個不小心的觸“雷”者？誰會因“衍生品恐慌”而轟然倒下？

10月23日，里昂證券公佈的一份27個涉及衍生產品合約風險的香港上市公司中，地產公司不在少數。其中，和記黃埔、新鴻基地產、恆基地產、新世界發展、嘉裡建設、九龍倉等一批重量級地產巨頭，無一漏網。而連帶中資地產股一起，投資金融衍生品的風險到底有多大，到目前仍是一個未知數。

為何地產公司成為衍生品投資中異軍突起的特種部隊？這一切或與近年的資本大牛市盛世圖景和外匯管制策略有關。2008年10月，A股與H股聯袂上升至這一年的牛市之巔，當月，兩大地產公司SOHO中國與遠洋地產接連在香港IPO，在市值與募集資金上均創造了2007年度牛市輓歌結束前的又一個紀錄。在此之前，富力地產、碧桂園等一批內地房地產公司以其鉅額的土地儲備，創造出令人眩目的造富神話，其市值、影響度與企業領袖個人身價一時無二，一批老資格的香港地產巨頭亦不得不暫讓風頭。　。　想看書來

萬松事件（2）

究其原因，一大批內地公司大多采用紅籌方式登陸港股，一系列嚴格執行的外匯管制政策使得這些民營房企募集來的大筆資金屬於外資身份，難以通暢進入內地市場，只好以港元滯留在香港賬戶中。由於美元與港元聯絡匯率，而美元相對於人民幣在不斷貶值，這導致地產公司的港元資金出現大量匯率損失，為了在匯率波動中保值增值，他們會把投資衍生品作為一個可選擇的路徑。而SOHO中國董事長潘石屹認為，在去年資本牛市當中，中資地產股為了募集資金免受匯率損失，投資一些外匯掉期交易以及其他金融衍生品的情況“非常普遍”。

掌握房地產投資資金來源結構演變是防範房地產金融風險的前提。根據我國現行統計制度，房地產資金來源是按房地產專案來進行統計的，分為國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。

（1）國家預算內資金（國家和地方財政撥款）。在國外，政府資金在住房市場的運用，一是政府直接投資建設公共住房或給予建設者補貼，二是政府對於低收入需求者直接提供購買或租用房屋的補貼。隨著我國投融資體制的改革，我國房地產業逐步建立了以銀行信貸為中心的多樣化的融資渠道，政府不再向國有企業增加財政投入用作企業資本金。因此統計年鑑中並沒有此項的資料。政府主要透過建設保障性住房，提供租金補貼，加大對住房市場的投入，但根據現行的統計制度，這一部分並未統計入資金來源總計中，因而可能導致政府投入的低估。

（2）國內貸款（面向開發商的貸款）。房地產業的銀行貸款直接表現為土地開發貸款和房地產開發貸款，包括：流動資金貸款，主要用於補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金；開發專案貸款，主要為具體的房地產開發專案提供生產性資金貸款；房地產抵押貸款。開發商的自籌資金和建築企業的工程墊款也大多間接來自銀行貸款。

（3）利用外資。外資對我國房地產市場的參與涉及開發、中介和銷售、物業經營等各個環節，主要是境外投資基金和大量的個人資金，透過直接購買土地、房產、進行專案合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資於房地產行業。在方式上主要包括：一是直接利用外資：主要指股權投資，包括透過獨資、合資或合作經營；二是間接利用外資：主要指貸款，包括外國政府貸款、國際金融組織貸款和外國商業銀行貸款。

（4）自籌資金。自籌資金主要指自有資金。包括：一是企業內部資金：指企業暫時沒有利用或沒有充分利用的資金，包括公積金、未分配利潤等；二是其他企業資金：包括企業間聯營、入股、債券及各種商業信用，既有長期的、穩定的聯合，又有短期的、臨時的融通；這