第10部分(第2/4 頁)

階層的需求逐漸被消耗掉後，將會出現明顯的消費斷層，從而產生價格的虛漲，出現房地產泡沫。那麼，房價收入比有沒有通用的國際標準？是否適宜進行國際比較？應用房價收入比指標究竟能不能對中國城市住房價格有一個合理科學的判斷呢？

電子書　分享網站

房價收入比不適宜進行國際比較（1）

1991年6月，瑞納德？李諾在蒐集到較多國家的房價收入比資料後，所發表的關於住房可支付能力和房價收入比的國際比較的研究報告中指出，“發達國家和發展中國家的房價收入比資料形成鮮明對比”，“社會主義經濟國家的房價收入比非常的高”，“社會主義國家如此高的房價收入比使我警覺到，這些國家的住宅市場和市場經濟下的住宅市場是不同的。”

在1993年和1998年，聯合國曾兩次釋出了較多國家的房價收入比資料，1993年是83個國家，1998年是96個國家。這些統計資料都充分表明：由於各個國家每個時期不同區域、不同國情，所計算出的房價收入比的差別很大，因而沒有統一的標準。

以聯合國公佈的1998年統計為例，資料顯示，這96個國家房價收入比最高的為30倍，最低的為倍，平均值為倍，中位數為倍，最低的和最高的30，差距達到30多倍，其離散度太大。從統計學的觀點看，由於方差太大，使得這個房價收入比的統計資料幾乎說明不了什麼東西。而且一半以上國家的房價收入比在6倍以上，還有一部分在4倍以下，列入4~6倍範圍內的只有一小部分國家，並不能把它叫做平均數，這也就比較全面徹底的否定了4~6倍是國際慣例的論點。聯合國人居中心的報告中也反覆宣告，如果要在不同國家之間比較房價收入比，需要特別慎重。

北京大學中國經濟研究中心徐滇慶曾系統論證過房價收入比不能被用來進行國際區域間比較，他列舉出的主要原因是：第一，各國在房價統計物件選擇不同。在美國、加拿大等北美地區，當地房屋價格通常以套為單位來計量，因為大部分房屋的樣式都是在中國被稱為別墅的獨立式住宅（Single　Family　House）；在英國住宅的主體樣式（Two　Bedroom　Appartment）與日本、新加坡等地的二居室公寓相似，倘若要將別墅住宅與公寓進行比較，住宅面積上很難達成統一的標準，自然就影響了房價的比較。第二，各國在房價上的統計定義有很大差別。比如，愛爾蘭僅使用二手房銷售的平均價格，英國則給出了新房、舊房及新舊混合的計算的3種實際成交價來計算房價收入，韓國使用全國房價指數，在日本則以土地價格為依據。想要統一千差萬別的房價統計口徑，就必須對大量的歷史資料進行調整，不僅成本極大，而且有很高的技術要求。第三，各國在統計平均房價時採取的標準也不同，比如是用套內建築面積還是使用面積。第四，各國在家庭收入狀況統計上的差異較大。

徐滇慶還系統地計算了1987…2005年中國城市房價收入比的資料，其結論是如果能夠有一套合理的統計準則，那麼房價收入比的變化是評估居民購房能力的一個非常重要的指標。。　最好的txt下載網

房價收入比不適宜進行國際比較（2）

筆者認為，房價收入比計算公式是一個過於簡化的模型，它暗含著不少假定條件。而一旦各個地區在這些假定條件上存在差異，則以房價收入比來衡量居民住房價格承受能力就顯得不合適了。

從房價收入比角度探討的購房能力是一種理論上的購房能力，其所表達的是在現有的收入和房價水平條件下居民是否“應該具有”住房購買能力及這種能力的大小，其比較也是理論購房能力大小的比較。這種概念與在現有的收入和房價水平條件下居民是否“實際具有”住房購買能力及這種能力的大小是有本質差別的。特別是在當前中國宏觀經濟持續快速發展，居民收入和結構發生快速變化，房地產市場正處於高速發展的週期，與發達國家成熟穩定的房地產市場比較，應用房價收入比衡量居民的住房支付能力，可能存在一些明顯的低估，而另一些因素的影響又可能造成高估的可能。

第一，“房改房”與高自有率造成房價收入比的計算結果低估居民實際住房支付能力。

在計劃體制下，住宅由單位統一建設統一分配。自1998年我國城市住房制度實行商品化、貨幣化改革以來，公房所有權開始出售給職工，一半以上的城市居民，在房改程序中用很低的價格購買了平均每套60m2左右