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的計算方法，根據房地產開發統計快報資料，確定基期後，分別計算出6個分類指數，再加權計算出國房景氣指數，指數以100為臨界值，指數值高於100為景氣空間，低於100則為不景氣空間。該指數反映了房地產市場景氣變化趨勢和程度。該指標可綜合反映全國房地產業執行的景氣狀況，政府可以據此制定房地產改革和發展的各項政策，出臺調節房地產健康發展的有效措施，投資者可以接受資訊的正確導向，權衡投資的得失利弊，支配自己的投資行為。這就對房地產業的健康發展起到了資訊導向作用。

中國房地產價格指數失真明顯

我國當前的主要房地產價格指數並不能真實準確的度量房地產價格波動，反映整個房地產市場的供需態勢和走向。造成房地產價格指數失真的癥結在於，一方面是由房地產作為商品的非同質性特徵決定的，另一方面則是由於當前我國普遍應用的房地產價格指數編制方法存在一定的缺陷。

第一，價格指數編制首先要求編制物件是“同質化商品”。在編制商品價格指數來反映某一商品或商品組合的純粹價格變化時，一個基本前提就是要求我們必須能夠控制商品品質和結構的變化。因為對單一商品而言，本身質量的變化，和市場需求的變化都會影響前後期價格的變化，房地產商品是一個完全差異化的產品，很難有完全相同的兩個房地產商品。其品質不但受建築物本身的品質，如建築結構、房型、朝向、建築材料、建築面積、樓層、車庫等方面因素影響，且與建築物周圍的環境，如交通、商業、娛樂、治安、綠化、醫院以及區域環境發展前景等密切相關。

第二，當範圍擴大到房地產商品組合時（相當於一個房地產市場），引起前後期價格變化的因素還應包括商品組合結構的變化。如住宅與商業用房的比例，以及住宅內部高中低各檔次房產的比例等的變化，由此單從房地產市場均價或專案的售價判斷城市或地區房價的整體走勢就可能產生較大的偏差。

假設基期市場交易的都是普通住宅，而本期交易的都是高階住宅，則這兩個時期均價的變動，並不能真實反映房地產市場的供求關係變化。例如2002…2003年北京房地產價格漲幅很高，就是因為該時期房地產市場集中供應了一批高檔住宅；再比如某月郊區專案供應量多了，或是經濟適用房等低價位住房集中上市，市場均價可能就下來了，但實際上，房價並沒有變化，只是房價統計的比重變了。但根據現行的政府統計制度和資訊的釋出，普通消費者就會簡單地看釋出的房地產均價的變化，形成資訊的錯覺和誤差。

第三，成交量的變化也會對均價產生很大的影響。2007年11月份在網路與電視媒體上頻繁見到類似“樓市寒意漸濃”，“京城房價半年來首次下降”的報道。一時間有關“樓市拐點已經出現”的言論也不絕於耳，這些熱議根源於北京市建委釋出的新樓盤預售資訊顯示，2007年11月份新開樓盤45個，均價14966元/平方米，比10月份開盤均價15324元/平方米下降了358元　。但在一片“唱衰”聲中，購房人卻認為並沒有真正享受到“降價”帶來的實惠。造成這些困惑的原由是在這一統計週期市場的成交量顯著下降，幾個較少的降價樓盤的成交就可以將均價拉下一大段，但整體上大部分樓盤成交量很少，甚至有價無市，而到真實的成交放大時，價格又漲上去了。

第四，利用加權平均指數法度量房地產價格波動，將報告期有成交的房地產專案與基期專案進行比較；形式上雖採用了價格指數公式，但沒有解決公式要求的樣本報告期和基期同一的問題。這樣計算出來的指數就會扭曲房地產市場中的價格資訊。西方國家經過多年的發展房地產市場以存量為主，交易穩定，因而誤差也相對較小，中國正處於房地產市場發展迅速、結構變化較快的發展週期下，反映基期市場結構的權數會逐漸與現期市場結構脫節，這樣就使計算出來的指數可比性大大降低。

此外，當前中國政府釋出的統計資料往往是與上一年度同月份相比較，而在實際生活中普通居民容易與本年度上月相比或與近一段時間比較，這樣就容易產生一些錯覺，從而影響消費者的心理和預期。

當前一些學者根據發達國家的經驗，用房地產價格收入比指標進行衡量，認為目前各省市的商品房價格相當於城鎮居民家庭年收入的3．7～15．8倍不等，全國平均為9．84，而根據國際經驗，住宅價格相當於一般居民家庭年收入的3～6倍。只有少數高收入階層能夠買得起高價房。當這一