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的“房改”住宅。許多購置新房實際上是以舊換新，以小換大的住房條件改善。現行的把全部居民都按“白手起家”購買一套新房的方法計算出來的房價收入比，低估了居民的實際購房能力。如果這些已經擁有了房產的居民賣掉60m2的住宅再去買80m2的住宅，兩者相減後計算出來的房價收入比就大概只有原來的1/3，也就是說從10~20倍降為3~6倍的水平，買房就不那麼困難。正是因為這個原因，包宗華先生曾在其研究報告中建議房價收入比的計算公式應修正為：房價收入比=（市場平均房價一自有住房出售房價）/居民戶均年收入。

第二，忽視二手房市場交易情況使房價收入比的計算結果低估居民實際住房支付能力。

國際上計算房價收人比要求房價包含各種型別的房屋，包括新房和存量房。而國內計算房價時只反映了新房的交易價格，由於在同一市場中，新房的交易價格一般要比舊房高，所以只考慮新房的價格會高估房價收入比。例如，美國每年新建的住房一般只佔存量住房總量的~，每年有10％左右的存量房進入市場銷售，新房舊房的比例一般在1：3，兩者相加平均，市場住房平均售價就低了。我國的二手房市場發展相對滯後，市場交易量較小，與同一區域同一型別新房比較，房屋成交單價和總價可能較低，造成我國計算的房價收入比數值偏大。

第三，收入不均衡使房價收入比的計算結果對低收入群體高估和對高收入群體低估。　txt小說上傳分享

房價收入比不適宜進行國際比較（3）

在一個經濟發展比較成熟的國家；城鎮居民的收入可劃分為貧困、中等和富裕3個群體；分別佔居民總數的20％、60％、20％。這樣紡錐形的結構是穩定和諧的，因此聯合國的研究報告採用中位值來反映住宅市場的發展狀況，這主要是因為西方發達國家住宅市場比較穩定，中產階級是市場的主要消費者和社會財富的主要佔有者。房地產市場的總體執行狀況可以用這一特定階層的購買能力來反映，而房價收入比的中位值恰好反映了這一階層的購房能力。

然而，在我國目前的居民收入呈現金字塔型，即低收入和中低收入人群偏多，在我國中等收入階層還未充分發育，其收入水平、佔有財富的比率，還是相當低的，高收入人群較少，但少數高收入的居民卻掌握了較多的社會財富。世界銀行的統計資料顯示，我國的基尼係數在改革開放前為，2003年已達到，超過了國際公認的警戒線，2005年基尼係數已逼近7。　現行的房價收入比的計算方法，收入是社會平均收入，而房價是實際成交的均價，這就造成對低收入群體購房能力的高估和對高收入群體的低估。

第四，直接採用居民家庭年平均收入計算得到的房價收入比存在明顯的偏差。

首先，在計算家庭年收入時，世界銀行家庭收入的定義是各種稅前收入，包括：工資、養老金、商業活動收入、租金收入和各項實物補貼等，而目前我國居民收入來源複雜，實際上一個家庭的收入不僅僅是工資，還有其它方面的收入，包括一定數量的金融資產，而政府目前還無法全面統計；其次，我國的隱性收入（灰色收入、*收入等）是現實存在的，而且數額也是較大的。南開大學曹振良教授曾經做過估算，其結論是“居民實際可支配收入要比統計收入高20％”，據此統計收入計算得到的房價收入比無疑要產生較大偏差；再次，經過20多年的改革開放，我國城市中個體業戶、私營企業數以千萬計，他們的收入一直沒有定論，各種股份公司股東的收入基本沒有納入到家庭收入的統計範疇，其收入要高出一般職工工資數倍甚至幾十倍；最後，我國在統計城鎮居民人均收入時，通常用人均可支配收入來表示，即實際收入扣除個人所得稅後的餘額，而歐美等國家居民購房的一次性費用以及房屋持有過程中的一些費用，如按揭利息、物業管理費等等可以作為家庭所得稅的稅前抵扣專案，這就從一定程度上減低了購房人的經濟負擔。此外，發達國家具有比較完善的社會保障和救助體制，醫療衛生、文化教育等公共福利事業遠高於中國的水平，也從一定程度上減低了購房人的經濟負擔。

第五，高儲蓄率與親情援助的力量會提高居民實際住房支付能力。

我國人民素有節儉的習慣，一向崇尚“高儲蓄、低消費”，即使在收入水平不高的情況下儲蓄率也一直保持著較高的水平，而且長期具有低收入高儲蓄的特點。而我國傳統習俗中一個極其重要的家庭觀念就是父母為子女購置房產。現實中，父輩幫助子輩