第3部分(第2/4 頁)

商囤積土地的投機行為，也在一定程度上降低了中低收入者買房的門檻，並引起房價大幅下降。但大部分專家認為，物業稅的開徵並不是簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面的一場深刻的變革。我國目前存在著商品房、經濟適用房、房改房、集資建房、合作建房等多種形式，也存在著多樣化的土地使用形式，導致房地產價值總量的巨大差異，我國開徵物業稅的條件還不成熟。隨後國家稅務總局開始在北京、上海等城市試點物業稅的“空轉”。

2007年3月提請十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告中，首次提出將研究開徵物業稅的實施方案，隨即國稅總局表示“已在幾個城市做過“空轉”——模擬試點，但其中還有一些技術問題需進一步完善，今年有可能在部分地區或城市“實轉”——徵收試點，但全面開徵還有待各種技術問題的解決。”這一表態再次誘發了關於物業稅的大討論。

一種典型的觀點是，高額的房價是開發商追求利潤最大化，採取一系列手段操控房價的結果。在利潤的追逐過程中，開發商往往鑽法律的漏洞，創造出一些所謂的“行規”。其中，假按揭的方式一度被眾多開發商所用。這種方式使開發商的融資成本變小，解決了開發資金的籌集問題，一些開發商還利用此方式將好的戶型囤積，以便日後抬價。中國房地產市場是一個資訊嚴重不對稱的市場，也是一個區域性特徵十分明顯的市場，區域性市場還極容易形成寡頭壟斷，而在市場的區域性壟斷下，開發商抬高房價的常用的辦法是操縱特定時期和特定區域的房地產市場，釋出虛假銷售資訊，形成價格合謀，一些地方政府出於繁榮市場和稅收等考慮，在一定程度上也放鬆了對市場的監管。

政府宏觀調控推動房價上漲嗎

政府應不應該或者說可不可以對房地產市場進行干預？房地產宏觀調控的目標究竟是什麼？是不是就是抑制房價的過快上漲？一直也是這些年各界爭論的話題。

2005年3月，國務院《政府工作報告》第一次明確提出重點抑制生產資料和房地產價格過快上漲。國務院《關於切實穩定住房價格的通知》（老國八條）指出：一些地方住房價格上漲過快，影響了經濟和社會的穩定發展；要將房價提高到政治高度，建立政府負責制。4月國務院常務會議強調“必須把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一個突出任務”，並提出了新八項措施（新國八條），隨後，建設部、發改委等七部委釋出《關於做好穩定住房價格工作的意見》，對房地產市場的宏觀調控措施進一步細化。2006年以後宏觀調控的力度進一步加大。

然而，在持續三年多的宏觀調控的同時，房價卻在不斷的上漲，一種比較普遍的觀點是宏觀調控的政策與實際產生了很大差距，效果不佳，甚至有觀點認為，政府宏觀調控助長了房價的上漲。在這個過程中也爆發了多次全國範圍的論爭，其中爭論最強烈的一次是關於套型和戶型，而持續時間最長的則是關於住房保障制度的論爭。

1、套型和戶型之爭

2006年5月29日，國務院辦公廳轉發九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，對“國六條”進一步細化，提出要大力調整住房供給結構，增加中低價位、中小戶型的供給，而且在套型面積、小戶型所佔比率、新房首付款等方面做出了量化規定，提出“90平方米、雙70％”的標準。

這一政策一經出臺立即引起了喧然大波。

開發商普遍認為這一政策是市場經濟的倒退，戶型和套型應該由市場和消費者決定，政府制定強制性的標準不可行，會導致產品的趨同化，甚至導致市場的積壓。並普遍採取了觀望甚至進行了抵制，同時透過媒體和行業協會等組織向政府施壓，要求取消這一政策。

事實上，政府部門對這一政策也經歷了一個漫長的統一思想的過程。政策的實施細則遲遲不能出臺。半年以後，2007年1月9日，建設部在其網站上公佈了《關於徵求90平方米以下住宅設計要點意見的函》，意見稿曾試圖透過修正係數來實現住宅面積的“因地制宜”，但實際上放鬆了對住宅建築面積的控制，使得90平方米住宅標準被部分放大到了100平方米以上。10日，建設部新聞發言人卻立即表態該意見稿不符合國務院辦公廳和建設部檔案要求，予以廢止。建設部要求各地必須嚴格執行“90平方米、雙70％”的規定。

而持續了大約一年多時間的現實是市場上也出現了