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當初將地產視為萬科主業，王石自己有如下解釋：“之所以作出如此選擇，主要是出於兩點考慮：第一點是這個行業還沒有形成壟斷，萬科今天在這個行業發展以至形成核心競爭力，機會成本並不是很大。第二點就是這個行業非常有發展前途。”

我們不妨來看看王石是如何得出如上考慮的吧。

王石主導的萬科拿到深圳第一塊地時，中國的房地產行業仍處於萌芽期，時間跨度大致在1988年~1991年間。準確地說，萌芽的地點只在深圳和廣州，而主要還是在深圳。那時，深圳率先出臺了相關政策。

到了1992~1993年間，中國房地產行業大致可稱為停頓期。在這之前的兩年間，特別是在*“南巡”後，中國房地產行業迎來了所謂的“山洪暴發期”。表現在：儘管大家還都很陌生，但誰都知道房地產是一個暴利行業，都拼命往房地產業裡擠，形成了各路人馬齊進入的特有場景。

根據相關統計，1986年我國房地產投資僅為101億元，1992年房地產投資就達到541億元，1993年更猛增至1397億元，分別比上年增長114％和158％。隨後大幅下降。這一階段房地產投資波動幅度也大大高於全社會固定資產投資變動幅度。同時，房地產開發公司數量猛增。從1991年的5128家猛增至1992年的13566家，翻了一番，而1993年又翻了一番，達到2萬多家。實可謂熱鬧非凡。這也許就是王石所指的“沒有壟斷”之說吧。

同期的商品房市場銷售增長也是如此。據統計，1992年、1993年的商品房銷售面積和銷售額都比上年有大幅度增長。商品房銷售面積1992年、1993年分別比上年增長和，商品房銷售額則分別比上年增長和。由此反映出市場的異常活躍、交易頻繁。當然，其中不乏投機炒作的結果。

後來，專業研究人員認為，那一時期房地產巨大的暴利空間，使進入者處於非理性狀態。人們對於房地產的理解只停留在淺層次上，沒人去悉心研究房地產的產品、服務、長線，而這一切的背後是一種強烈的投機心理。

為了預防不利局面的出現，同時也是為了對剛起步不久的地產行業進行必要的規範，在聽取了各方意見後，1993年6月中央採取緊急措施，開始了歷時四年的宏觀調控，之後的房地產行業整體上可以說是處於調整狀態。

即便這樣，中國地域廣大，人口眾多，而房地產業仍屬起步階段的基本特性，依然讓王石有十足的理由認為“這個行業非常有發展前途”。

於是，房地產成為萬科的主業也就是情理之中了。

3．萬科：我的“利潤不過25％”

在正式確立房地產為萬科主業之前的1992年末，王石在深圳國土局主辦的一次房地產沙龍上表示：“萬科超過25％的利潤不做。”這雖然被喻為王石經營地產的核心理念之一，卻也一度招來非議無數。

王石就此所作的解釋是，不要把房地產當作暴利行業來做，否則會受到市場懲罰。

不求一日暴利，只求未來長久。後來的諸多實際情形，也有力地印證了萬科所開發的專案平均利潤率沒有超過21％。這並不是刻意的，而是王石在遵循一種穩健的經營方針和策略。

其實，早在1988年萬科上市之際，萬科高層就曾出現過一次“走不走規範化道路”的爭論。當時的王石認為，儘管中國的市場還相當不規範，但只要繼續推行市場經濟就一定會規範；如果做慣了投機、打慣了擦邊球，將來無機可投、沒有擦邊球可打時，企業再規範就來不及了。於是，本著從企業長遠的發展角度出發，王石提出了“規範、誠信、進取是萬科的經營之道”。　txt小說上傳分享

務虛的“遵義會議”（4）

而就自己“超過25％的利潤不做”之說，王石後來在自己的回憶中有這樣的解釋：

現在只要手中有一塊地，半年還沒開發，地價就漲了一倍。低於40％的利潤不做的說法由此而來。但這正常嗎？萬科做貿易出身，20世紀80年代做錄影機，也做過200％～300％的利潤生意。因為是超額利潤，許多公司都進口錄影機，供過於求，錄影機降價，銷售的邊際利潤就開始下降，甚至利潤變成負數。我讓財務將萬科1984年到1992年的貿易記錄整理了一遍，賺錢用黑字表示，賠錢用紅字表示，結果紅字多於黑字。這說明這麼多年貿易的結果是賠錢超過賺錢；這也說明市場很公平，先前你怎麼暴利賺的錢，之後你都得吐出來