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（3）支援經濟適用住房建設。房地產投資信託基金可以為經濟適用住房提供貸款支援，使開發商在保證獲得微利的同時能夠確保建設資金來源。政府可以以此為條件，要求開發商提高房屋質量、加強配置設施建設。從政府角度看，基金支援經濟適用住房建設可以取得利息收益，由於政府也有基金的股份，因此可以相應地取得利息收益，這樣地方政府進行經濟適用房建設的積極性就會提高。

（4）承擔政策性的住房金融機構的職能。目前各地還沒有政策性的住房金融機構，在實踐中住房公積金管理中心承擔著部分住房政策性金融功能，但是它難以實質性承擔最後貸款風險。此外還沒有直接面向中低收入家庭發放低息或無息貸款的、能起住房保障作用的金融機構。為了促進住房保障體系的建設，政府可以讓其控股或參股的基金利用自身優勢承擔以上政策性住房金融功能。

3。　廉租房REITs（信託計劃）執行架構的設計

結合REITs的特點和我國廉租房建設的實際，筆者設計了廉租房××市REITs（信託計劃）的執行架構，如圖8。1所示。

圖8。1　廉租房REITs（信託計劃）執行架構圖

廉租房REITs（信託計劃）執行的流程如下：

（1）政府與銀行（信託）共同組建廉租房REITs或發行廉租房信託計劃；

（2）住房保障機構負責廉租戶標準的制定、廉租戶的篩選、租金補貼的劃轉等；

（3）廉租房資產管理公司負責選擇房源、租金收取和廉租房的日常管理；

（4）政府與銀行（信託）共同決策所選房源；

（5）每年廉租戶所交租金與政府補貼租金共同構成投資者當年收益。廉租房信託計劃到期時，政府與銀行（信託）共同按約定方式處置廉租房，返還投資者本金。

4。　政策建議

（1）積極支援房地產投資信託基金的試點。我國的產業基金已經進入試點階段，房地產投資信託基金的試點也會在近期開始。各地政府應對這種基金形式採取鼓勵和支援的態度，促進其試點和發展，充分發揮其推進房地產業和住房保障建設的作用。

（2）制定財政政策、稅收優惠政策，刺激房地產投資信託基金參與住房保障建設。政府應制定財政政策鼓勵基金參與住房保障建設，同時實行稅收優惠政策，使其在支援住房保障建設的同時獲得一定收益。

（3）建立相關的管理制度。房地產投資信託基金參與住房保障建設涉及許多內容，如政府控股或參股基金的方式、收益如何轉換為住房保障資金、廉租房房租的差價如何補貼等等，都需要詳細設計、制定相關的管理制度，以確保基金作用的發揮。

參考文獻

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