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用作客房和辦公，裙樓改建成桑拿房。生意竟是出奇的紅火：年均純收益70萬元，年投資回報率達到了90％。然而，由於原始資本不足，當年黃愛國與房屋產權人僅簽了5年租期。期限一到，產權人立即表示要想續租，房租得加價到80多萬元/年。無奈之下，黃愛國只得放棄，兩手空空的他品嚐到了從未有過的酸楚。

1994年夏，黃愛國悄悄摸進上海，靠什麼二次創業？他無數次地徜徉於被譽為中國第一商業街的南京路。如潮的人流、無與倫比的消費氛圍令他興奮不已：整個上海灘就是中國最大最火爆的大商鋪，在這裡，不做商鋪無異於放棄財富！當年10月，黃愛國與合夥人以1。1元/平方米（建築面積）的年租金向上海紅雙喜集團租下了斜土路上的8000多平方米商業用房，租期一簽11年。在隨後短短11天內，他們就將其中4000平方米的商鋪用房以17元/平方米（使用面積）高價全部出租。真正是“商鋪一開，黃金萬兩”。

2000年12月，黃愛國再度下單，從上海錦凱房地產開發公司手裡一口氣買斷了6000平方米臨街商鋪的永久產權。他介紹說，挑高7米的底樓共2570平方米根據經營者需要可自由分隔成兩層，而出售價仍以一層建築面積計算，自然大受歡迎，2002年一轉手起價已猛增到2。5萬元/平方米。二樓則暫定出租，待興市後再出售，捂熱的商鋪增值空間將更為可觀。

當黃愛國正將自己的“商鋪帝國”打理得熱火朝天，上海灘的房產熱也漸成氣候，家鄉人炒賣住宅、別墅賺得心驚肉跳的傳奇一次次地在他眼皮底下上演。黃愛國卻不為所動：“一鋪養三代，這句老話肯定錯不了。像商鋪這樣的商業房產才是真正長遠靠得牢的。”

做著“商鋪夢”挺進上海灘的溫州人，黃愛國不是第一個，也不會是最後一個。

20世紀80年代後期，一批溫州樂清人就悄悄殺到上海，在北京東路一帶租買商鋪，開出了一溜100多家低壓電器商店。當時的滬上媒體驚呼北京東路幾成“上海的溫州街”。

1995年後，又有一批樂清老闆不聲不響先後投資25億元，摸進上海開辦佔地460畝、鋪位達數千個的輕紡市場。現在，該市場日人流量2萬人次，日成交額超億元。

2001年10月，“溫州人4億元買走上海半條街”的訊息又把一向傲氣的上海人嚇了一跳。那年，上海七浦路新建了五大服飾市場，溫州商家投資建了兩個，砸下4億元。其中興浦市場當年10月開業後半個月內，每個鋪位的年租金從10萬元飆升到15萬元。新七浦市場一期1000多個鋪位，溫州人豪氣沖天吃下了近一半。

……

溫州人在上海灘的商鋪之旅大體可以分為三個階段。第一階段，20世紀80年代，兵分多路滲入上海各街區，租賃或買斷臨街店面，基本自用，銷售家鄉作坊式小企業生產的服裝、紐扣、眼鏡、皮鞋、低壓電器等中低檔小商品。由於喜好集聚以旺市，形成了一些規模不等的類似北京東路這樣的“溫州街”。第二階段，20世紀90年代及本世紀初，在上海市區及近郊多處“圈地”，投巨資開辦集中鋪位式專業市場，在出資購買鋪位者中，溫州人同樣佔據了很大比例。所購鋪位用於自身經營及轉手出租、升值拋售皆有。第三階段，2000—2004年，開始轉向購買繁華路段、高檔商住區的各類商鋪，這一階段的商鋪購買以投資獲利為主，炒作氣氛漸濃。來自當地一家權威房產中介機構的調查資料，2003年，溫州購房者在上海投入的資金約達30億元，而商鋪是其購買行為的首選，比例超過50％。

溫州人商鋪淘金，在上海如此，在全國亦如此。他們對商鋪的偏好不是心血來潮，而有著淵源性的必然。

眾所周知，溫州是靠市場起家的，官方的評價是“溫州改革開放的重要經驗在市場”。20世紀80年代最初一兩年崛起的樂清柳市低壓電器市場、永嘉橋頭紐扣市場、蒼南宜山再生紡織品市場、蒼南金鄉徽章標牌市場等名聞遐邇的十大專業市場，堪稱中國市場最早的東方

啟動點。在它們身後，是溫州400餘家各類商品市場或產銷基地，還有走遍全國神通廣大的10萬購銷員。久而久之，雪球越滾越大，也就有了所謂160萬溫州人起舞大江南北這齣好戲。他們中間有70多萬經商戶，而且以經銷溫州地產五光十色的小商品為主，屬典型的全國範圍的前店後廠。如果沒有藉此編織起來的龐大的觸鬚———極為靈敏的營銷網路，溫州商品經濟的勃興是不