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安全的。設定月付按揭上限，強調還貸的資金流，是貸前把關。顯然，銀行重視貸後把關的力度超過了貸前把關。

在現代金融理論中，貸前把關比貸後把關更重要。如果還貸的資金流沒有問題，自然不會出現需要動用抵押品還貸的局面。以月收入的50％作為按揭貸款的月還款上限，風險很大。很難判斷一個家庭為按揭貸款支付了月收入的50％以後是否還能維持正常的生活。

有兩個理由也許能夠替當前房貸政策做些解釋。第一，銀行發放房貸的時候考慮的是居民家庭的當前收入，而居民將來的收入會逐步增加。第二，居民申請房貸的時候提供的收入證明多數是他們工資單上的正規收入。除此而外還有相當大比例的其他收入。有人估計，在一般情況下，沒有列入工資單的收入可能接近工資收入。

因為這兩種解釋都具有非常大的不確定性，不能作為銀行發放房貸的依據。銀行發放房貸的標準只能依據眼下能夠實現的收入，而不能包括未來不確定的收入增加額。儘管大部分人的收入確實在逐年增加，但是，波浪式前進是經濟發展的普遍規律，有高峰必有低谷。在世界經濟史上未曾有任何一個國家能夠長期保持高速增長而不出現低谷的。中國經濟發展已經經歷了6個非常明顯的週期，今後也必然會出現時起時伏的週期變化。不要一聽說將來還有經濟發展的低谷就不高興，更不能把當前居民收入高速增加的趨勢作為銀行放貸的依據。為了防範銀行風險，發放房貸的時候只能以當前能夠實現的收入作為計算房貸的依據。至於說灰色收入究竟有多少，這不是銀行能夠查清的問題。絕對不能拿說不清楚的收入作為銀行放貸的依據。

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貧富差距與居民購房能力（1）

2003年以來，北京、上海、廣州、深圳市區每平方米住房的價格在突破了一萬元以後還在繼續上升。深圳市區的房價一馬當先，突破了二萬元之後似乎漲勢未消，弄得老百姓目瞪口呆。房價這麼高，怎麼還有人來買，這個世界是不是發瘋了？

究竟如何解釋這些反常的經濟現象？導致中國房地產市場畸形發熱的主要原因有兩個：（1）房地產市場的投機性炒作；（2）貧富差距日益增大。

聯合國和世界銀行常用基尼係數來度量貧富差距。貧富差距比較合理的基尼係數應當在左右，可是中國的基尼係數從1988年的開始逐年上升，在2006年已經超過了，見表7…1。

表7…11995～2000年全國居民基尼係數

1995年1996年1997年1998年1999年2000年

全國居民

城鎮居民0。280。280。290。2950。32

農村居民

資料來源：“中國改革與發展報告”專家組．中國財富報告＇M＇．上海：上海遠東出版社，2002：263。

從表7…1可以看出，最富的10％的人的收入可能高於平均收入4倍。最富的10％家庭和收入最低的10％的家庭相比，兩者收入差距達到倍。最富的10％居民可能擁有80％以上的銀行存款。按照購買力平價，中國人均GDP大約在5000美元左右。而先富起來的1億多人的人均GDP可能超過20000美元，已經進入了高收入國家的行列。在房地產市場上對高檔住宅的需求主要來自於這1億多先富起來的人，而其餘的12億人只能對高檔住宅望洋興嘆，被排斥出主流購房市場。

按照基尼係數判斷，在北京居民當中，2006年家庭年收入超過6萬元的居民人數超過100萬。這些家庭的月收入在5000元左右，和每平方米住房的平均售價基本相符。僅僅這批居民就足以把北京的房地產市場拉高。更何況在北京、上海、深圳還有一大批企業家，他們的收入水平大大高於工薪階層。北京、上海的一些豪宅價格之高，令海外人士也歎為觀止。由此可見，目前房地產市場上的需求並不是虛幻的，也不是幾個房地產開發商能夠炒出來的。換句話說，目前，由於政策失誤，北京、上海等大城市的房地產市場上大部分商品房是大面積豪宅，是為那些高收入人群服務的，房價之高遠遠超出了80％以上的一般居民的承受能力。有些房地產商說他們是為富人蓋房子的，雖然他們的言論遭到許多人的批評指責，但平心而論，他們說的是實話。

有些人對平均收入資料很反感，認為這些資料誇大其詞。他們的感覺是有根據的。在北京，2005年達到或超過平均工資的人數只有1