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境外資金流入上海房地產市場的總量超過了222億元，比2003年增加了，其中用於購房的外資約達70億元。這些購房者的收入水平遠遠高於一般市民。由於在計算房價收入比的時候在分母上使用的是當地居民的收入水平，因此，計算出來的大都市的房價收入比有高估的傾向。外來購房者越多，高估的程度就越嚴重。遺憾的是，隨著金融衍生工具的發展應用和金融市場的國際化，區分資金來源的難度越來越大，很難統計究竟有多少購房資金來自於外地。北京、上海等大城市的房價收入比明顯高於其他省份。其實，如果把外來購房者的因素考慮在內，這些大城市的購房者家庭收入水平需要向上調整，而真實的房價收入比可能要低於計算結果。

有的經濟學家說，“房價收入比不是衡量泡沫的標準。”如果僅僅看房價收入比本身，這個判斷是正確的，不過房價收入比的動態變化卻可以給我們提供衡量泡沫經濟的非常重要的資訊。倘若居民收入和房價同步增長，那麼房價收入比可以保持不變。如果房價漲得比收入更快，那麼，大部分居民就必須花費更長的時間才能積累足夠的資金來購買住房，顯然他們購買住房的能力下降了。但是，為什麼房價會漲得比居民收入更快？從長期來看，必定是房地產市場出現了有悖常規的運動。房價收入比本身並不能說明是否出現了泡沫經濟，然而，如果從動態的角度來觀察問題，房價收入比的變化率是衡量泡沫經濟的一個重要指標。

房價收入比的變化情況可以給政策制定者提供一個重要的資訊，居民收入增加，肯定房價也會隨之增加。如果兩者增速相近，那麼基本屬於正常。如果房價收入比突然加速上升，肯定可以判斷出在房地產市場上投機需求的比重大幅度上升，泡沫經濟成分急劇增加。目前，全國的房價收入比還沒有出現顯著的變化，因此，不能得出房地產市場已經變成泡沫經濟的結論。

但是，我們絕對不能低估2003年以來房價暴漲的危害性。如果不採取正確的對策，聽任房價投機活動猖獗，要不了幾年，就可能出現房地產泡沫經濟，房價收入比將迅速上升，超出人們能夠承受的範圍。中國臺灣在20世紀80年代初的房價收入比保持在6～7之間。可是由於在20世紀80年代後期出現了嚴重的泡沫經濟，房價收入比被迅速抬高，超過了11。最終，由於泡沫經濟的崩潰給全社會帶來一場嚴重的災難。亞洲金融危機給我們許多鄰國帶來了嚴重的損害，我們很幸運地渡過了那次危機，但是，一定要從亞洲金融危機中吸取教訓，加強危機意識，認真地整頓房地產市場秩序，防範由泡沫經濟導致金融危機。

房地產市場的可持續性（1）

儘管許多人大喊買不起房子，可是房地產市場似乎對他們的呼聲無動於衷。房子照賣，房價照漲，氣煞人也！究其原因，恐怕和房地產市場的可持續性有關。

可持續房地產市場的含義是，年輕人在經過一段時間的積累之後能夠憑自己的財力支付銀行按揭貸款的首期付款（首付），在隨後的二三十年內付清全部按揭貸款的本利。如果是這樣，就會源源不斷地有新的購買者進入房地產市場，我們稱之為可持續的房地產市場。

年輕人是否能夠購買住房，在很大程度上取決於銀行是否願意給予按揭貸款。從銀行的角度來看，購房按揭貸款是一種比較穩定，風險較小的專案。只要首付的比例不低於20％，無論貸款者在今後是否具有歸還按揭貸款本利的能力，只要房價在這段時期內跌幅不超過20％，銀行都沒有什麼太大的風險。假若貸款者由於疾病、事故、失業等原因喪失了歸還按揭貸款的能力，那麼銀行就可以按照規定收回住房，透過拍賣索回貸款。因此，房地產市場的可持續性在很大程度上和銀行的貸款政策有關。實際上，銀行按揭貸款政策決定了貸款者能夠購買住房的上限。

由於銀行不能預見貸款者在今後工資的增長情況，因此，在貸款的時候銀行只考慮當前的工資收入。如果今後工資增加了，那麼還貸的壓力就會減小。請看下面的公式：

式中，V表示住房按揭貸款總額，X是年還款額，r是銀行利率，n是按揭貸款的年數。按照銀監會的規定，住房按揭貸款不超過住房價格的80％，還款額不超過貸款者全部收入的50％。

在2005年6月銀行發放的按揭貸款的年利率是。按揭貸款要求的首付為房價的20％，貸款期限一般為30年。從安全的角度來考慮問題，銀行要求貸款方每月支付的數額不超過其收入的一半。按照十大城市房地產市場抽樣調查的結果，平均月