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王”樓面價格甚至高於周邊在售樓盤的價格。

三是“二手房和新房價格倒掛”。一些地方的二手房價格比新建樓房還要高很多。

從冰點到沸點（1）

A�外資有計劃撤離；市場信心不足

受美國次貸危機影響，華爾街大批投資銀行或倒閉，或被託管，與此相關的外資機構在2008年9月份前後拋售上海高檔物業的訊息不斷出現在媒體上。

2009年新年伊始，外資又掀起一股拋售物業套現離場的小高潮。澳大利亞最大投資銀行麥格理集團正以3億元的標價為旗下上海城市公寓酒店找買家，這一報價較3年前該公司的買入價4億元下調了25％。另一個案例是李嘉誠旗下和黃集團拋售上海古北地區黃金城道的商鋪。受經濟局勢影響，和記黃埔不得不將黃金城道上位置最好的2萬多平方米御翠豪庭商鋪低價甩賣，據悉此次推出40個鋪位共2萬多平方米，均價10萬元/平方米。第三例是李嘉誠旗下長江實業開發的位於浦東花木板塊的御翠園別墅專案中8棟商業別墅，近日以5�35萬～7�5萬元/平方米的價格拋售，並計劃將小區會所一併出售。

外資出售在中國的房產物業主要基於以下三個原因：

一是金融危機使這些外資金融機構損失慘重，流動性出現問題，需要從亞太等區域回收資金。

二是中國房地產市場出現調整，銷量明顯下降，部分割槽域價格出現一定幅度下跌，各方對後市的看法分歧嚴重。

三是人民幣對美元升值放緩。

2008年3月份公佈的《流動性過剩與中國房地產宏觀調控研究》指出，外資佔中國房地產總投資比例不到2％，考慮到外資持有的主要是商業地產和高檔樓盤，而且接手的也是外資，因此出售行為對整體交易量影響有限，更多體現在心理層面。

表1�1列出了外資機構在上海拋售高階物業的基本情況。表1�1外資機構在上海拋售高階物業基本情況

物業名稱型別位置開發商持有方建築面積/m2成交價格備註漕河景苑小高層、高層、疊加、聯排住宅徐彙區康健路58弄上海匯成房產經營公司花旗銀行總12�5萬收購1�68萬收購價13500元/平方米；

現價26000元/平方米2006年12月花旗銀行屬下基金2�3億元整體收購2幢樓福海商廈（盛邦國際廣場）辦公商業虹口區四川北路1318號福海房地產發展有限公司雷曼兄弟568594�16億元深圳工行（該大廈為工行不良資產）（續）物業名稱型別位置開發商持有方建築面積/m2成交價格備註上海商城辦公商業靜安區南京西路1376號上海商城有限公司美國國際集團1850001990年AIG自己投資興建茂行世紀公園（陸家嘴中央公寓的4幢樓）服務式住宅公寓浦東新區東繡路99號上海陸家嘴聯合房地產有限公司摩根士丹利4�93萬（收購的部分）7�02億元2006年4～5月整體現金收購4幢新盤華山夏都服務式公寓長寧區幸福路211號上海業豐置業有限公司摩根士丹利2�9萬7�58億元2006年6月現金收購新盤錦麟天地酒店式公寓、住宅、商業興業路168弄上海華麗房地產發展有限公司摩根士丹利上海永業集團18538（酒店式公寓）、1300（俱樂部）、50個停車位900萬美元2003年7月，以參股10％開發酒店式服務公寓

B�失業和減薪大量出現影響購房

宏觀經濟受世界金融危機影響出現了減速，其必然出現的結果是失業率上升、職工收入下降和居民消費意願減弱。

圖1�10是社會需求指數與社會收入指數的變化情況。

圖1�10社會需求指數與社會收入指數的變化

C�金融緊縮壓制房地產企業融資。　最好的txt下載網

從冰點到沸點（2）

金融危機影響房地產行業的另一個因素是金融機構相關資產減值，對房地產信貸意願不足。房地產金融調控政策並未有效放鬆，雖然央行在增加流動性，但商業銀行“惜貸”心理嚴重。房地產企業融資渠道不暢，在市場成交量持續低迷的情況下，一些房地產開發企業面臨生存問題。

上海作為中國最重要的經濟中心之一，房地產市場的走勢具有較強的代表性。上海房地產企業獲得銀行貸款的能力在下降，如表1�2所示。表1�2上海中資銀行本外幣商業性房地產貸款情況

（2008年1～12月）（單位：億元）