第9部分(第4/4 頁)

否定供求關係便失去了判斷價值的座標，如果這樣，又如何判斷資產是否存在泡沫？

當然，商品價值、國家政策和貨幣價值也是影響商品價格的因素，但在房地產領域，談論“房地產泡沫”恰恰和供求關係密不可分。

一般認為，所謂泡沫，指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大於供給量；投機交易氣氛非常濃厚。

我們暫不討論房地產是否存在泡沫，單就房地產是否存在泡沫與供求關係密切相關一項，就可判定否定供求關係在房地產價格上的實效是錯誤的。

最後，他們忽視供求關係，僅僅把價格上漲歸咎於通脹預期，把投資需求無限放大，刻意忽略剛性需求，這既不科學，也和實際情形不符。

相信大家不會否認中國住宅市場化以來的上漲是多重因素綜合作用的說法，而在諸多因素中，最重要的幾個方面，比如供給、需求、預期和文化起到的作用都很大。

在供給方面存在著結構性的矛盾，存在著嚴重的保障性住房供給的缺位。有觀點認為，中國房地產市場的市場化程度不充分，所以引起供求關係的失真。這樣的說法有一定的道理，但只存在於產業發展的初期，隨著土地招拍掛的實施，在我看來是市場化過度而不是不充分。

我多次講過，如果中國的房地產市場化改革能在一開始就把中低收入的階層從市場化中拉出去，形成中低收入階層的住房問題由保障性住房解決、高收入階層市場化解決的二元結構，俗稱“兩口鍋吃飯”，相信房價的發展應該是另一番格局，而這麼做的根本目的也在於改變供求關係。