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但具體分析檔案內容，其調控力度主要集中在供給和需求兩個方面，可以認為，政策調控重點，依然集中在供需上。

從供給方面看，“國十一條”重點表現在“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”和“增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率”上，五個方面的內容用兩個方面來闡述保障性住房的政策，充分說明中央對保障性住房的重視和落實的決心，檔案甚至強調“力爭到2012年末，基本解決1　540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”，對完成時間和目標給出具體數字，這在中央檔案中並不多見。

解決中國高房價難題，保障性住房是關鍵一環，讓中低收入階層和高收入階層“分鍋吃飯”，不但可以有效地遏制高房價，也不用擔心房價上漲了，對比2009年保障性住房只完成計劃的1/4這一事實而言，但願“國十一條”能夠真正落到實處，如果真的能切實執行，將扭轉現有樓市格局。

“國十一條”調控供給另一個重要的內容是“增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率”，雖然中國高房價的根本性原因之一可能在土地供給上，但這裡講的是土地供給制度而非土地供給總量，其實，房地產土地供給並不短缺，造成目前看似短缺現象的原因在於：①產業不夠集中，大小房企多如牛毛，但效率卻十分低下；②開發企業囤地捂地現象氾濫。因此，雖然增加土地供給並不錯，但效果和重點不如放在如何提高效率上。

調控需求主要體現在對二套房貸的首付比例提高上，對於此前業界傳言提高二套房貸，卻一直未有明文規定，“國十一條”給予了終結。“國十一條”明確提出二套房貸的首付比例不低於40％，加上之前的利率優惠取消，兩項相加將對樓市產生較大的影響，這是因為：首先，市場傳遞了調控加碼的預期政策訊號，將促使一部分需求者轉而觀望；其次，因為2009年的成交天量對2010年需求的透支，投資和改善性需求皆對政策和價格敏感；最後，二套房貸和利率優惠取消的雙重影響將抑制相當一部分的剛性需求和改善性需求，說到改善性需求，“國十一條”將改善性需求也納入調控範圍，是不為人注意卻十分重要的一個方面。

總的來說，“國十一條”是對“國四條”的深入和細化，“國四條”是基調和綱領，而“國十一條”則是具體執行細則。不過，老生常談，不論是“國四條”還是“國十一條”，嚴格的執行最終是關鍵所在。

“漲聲再次響起”，拐點將至的預期被擊碎

“繼3月最後4天連續突破千套大關後，在4月5日，上海商品房成交量又現1801套的突然爆發。這也似乎傳達出一個訊號：調控再次無效，樓市又將成脫韁之馬。”這是2010年4月初刊載在《上海證券報》上的某篇房地產評論文章的內容。

的確，就在大家仍在因2010年2月和3月份大部分時間的市場低迷憧憬樓市拐點將至的時候，這樣的預期被3月底樓市行情的突然翹尾徹底粉碎。市場的反應不得不讓我們對投資品形成上漲趨勢的威力感嘆不已。

趨勢理論是股票投資的分析理論之一，趨勢反映的是一個時期內市場發展的方向，目前中國房地產的消費屬性已幾乎被高房價擠壓殆盡，商品房的投資屬性越來越明顯，房價上漲趨勢已經形成，短期內要想逆轉，談何容易？

為什麼會產生趨勢？這是因為：①人是群居動物；②人是有思想的高階動物。人們可以透過語言、文字以及利用人類自己發明的各種宣傳工具進行思想交流，經過學習和鬥爭最終達到一種共識，從而使人的行為具有了方向感，這樣趨勢就產生了。

在社會生活中是這樣，在經濟領域同樣如此，和消費品市場規律不同，投資品市場供求和價格變化取決於未來的收益預期，只有“預期價格”。市場表現出來的常態是“賺錢效應”，是“買漲不買跌”，是“追漲殺跌”。當投資品市場形成一種趨勢（不管是上漲還是下跌趨勢）後，市場自身有強大的自我複製功能，價格不斷上漲和市場的樂觀預期會產生互相強化的市場效應。

在2009年，上海的房價最高漲幅達1�5倍，以萬科開發的純獨棟別墅翡冷翠園為例，2009年3月，該樓盤成交均價為31529元/平方米，到2010年3月，其成交價格達到81576元/平方米。華潤外灘九里2009年3月的成交均價為32687元/平方米，近期新盤均價已經超過10萬元/平方米。

在這樣強大的財富效應刺激下，來自