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上京趕考，有人金榜題名，有人名落孫山，有人甚至連考場也未進得，幾家歡樂幾家愁，這也是市場經濟的真實寫照，而房地產市場中同樣的一幕發生在上海董家渡外灘。

2008年10月，記者約筆者談上海董家渡外灘，回想當年，華潤置地、泛海建設、華浙集團分食董家渡外灘——這個上海城市規劃中最大的濱江聚居區超級蛋糕，作為“上海浦江兩岸綜合開發”世紀工程重要組成部分，今天看來以2002年的介入時間，可謂佔盡地利、天時。那時他們真如赴京趕考的學子，意氣風發，摩拳擦掌，想在這方黃金寶地大展拳腳意圖收穫耀眼的功名。

然而，轉眼八年就要過去，各方的境遇卻大相徑庭。

最早出手的華潤置地無疑笑得最為燦爛。佔地6萬平方米，總建築面積20餘萬平方米的上海灘花園，目前一期10萬平方米已全部結束，還有新家灣城的橡樹灣專案，華潤置地在上海的專案幾乎全把價格賣在最高點，算是大獲全勝。

相比之下，華浙集團的運氣就差很多。由於浙江華浙母公司浙江國信控股的重組，影響了公司在董家渡的開發程序。2005年，綠城集團入主拿下專案公司51％的股權，成為專案的實際控制人，但是，此時專案周邊房價飛漲，專案動遷的最佳時機已經錯過，只能採取邊拆邊建慢慢推進的策略，直到2008年年中專案才得以動工，不過，就在2008年年初，綠城仍在放話要多拿土地、多開發，包括新江灣城地王在內的很多專案，地價都拿在了高位，多拿地容易，只要有錢，多開發就未必那麼簡單。

如題所言，在董家渡外灘專案中最痛苦的莫過於泛海建設。當初拿地時的成本雖然只有3000多元/平方米，要啟動專案完成動遷的成本卻需資甚巨，更由於出手過慢，隨著房價的暴漲，尤其是有上海灘花園在當時以4�2萬元的售價提供給動遷居民作為參考，提高了動遷價格期望值，動遷成本和動遷難度隨之提高，泛海建設雖兩次提請增發融資但都告失敗，最終導致專案陷入動遷的泥潭，動遷組先後進入5次歷時8年，期間上海房地產市場也歷經兩次輪迴，專案仍然啟動無望。

如今，專案不但要面對更大的拆遷成本，更嚴重的是還面臨無法按期完成專案拆遷並獲得土地規劃證，並在規定的時間內開工建設，政府已可將地塊收回的壓力。

一樣的市場，不一樣的策略，造就不一樣的結果，從泛海建設其他幾個城市專案同樣陷入動遷泥潭的情況來看，公司的運作決策一定存在失誤之處，但上海董家渡外灘專案的發展演變，更多的是在國際經濟危機蔓延，中國房地產市場宏觀調控的大背景下，市場整合的一個驗證，中國房地產市場的一個縮影。

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龍湖地產與“順馳第二”擦肩而過

“現在，我們必須要注意一個叫龍湖的地產公司了！”這是某家報紙媒體對龍湖地產報道的開篇語。

就在人們對國內經濟極度悲觀，樓市極度低迷，房產商資金鍊普遍吃緊的情況下，這家名叫龍湖的地產公司卻一路高歌猛進，媒體網路上佈滿了關於該企業的高調宣傳。2009年龍湖地產在重慶、北京、成都、上海、西安5大城市同推24個專案，到8月銷售金額已近60億元。

龍湖地產因何能夠逆市飄紅？難道它有對抗市場低迷的獨家秘籍？仔細研究龍湖地產的發展軌跡，我們就可以發現，和許多傳奇故事一樣，輝煌的背後總有著不易察覺的苦楚。龍湖地產輝煌的銷售業績背後，也隱含與當年順馳極為相似的擴張危機。

龍湖地產的履歷並不曲折複雜，1995年成立於重慶，歷時十載成長為重慶第一名的開發企業。2004年，不甘位居區域品牌的龍湖地產，開始謀求躋身全國一線地產的行列。2004年到2007年，龍湖地產開始了自己的擴張之旅，據資料顯示，2003年時龍湖地產在重慶的開發銷售收入僅為6�2億元，2004年為10多億元，到2005年已達23�6億元，2006年則達38�3億元，2007年銷售額一舉突破100億元，正式進入百億軍團的行列。

2007年，正處於巔峰狀態的龍湖地產，風範和氣勢均頗為強大，正式啟動赴港上市計劃，為了配合上市計劃，並做大資產包，下半年，龍湖地產加快擴張步伐，不但先後開設上海、西安兩個分公司，在拿地上更是頻使大手筆。據不完全統計，龍湖地產擁有開發土地面積達1　1000畝；可建建築面積約1　300萬平方米，其中包括多處天價地王。