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各地商業地產風起雲湧。做商業地產的許多開發商都從做住宅地產轉變而來。住宅地產和商業地產根本是兩回事。開發商對商業不瞭解，理解的不深不透，肯定做不好商業地產。商業地產的特點是利潤特高，風險特大。它有兩個因素必不可少。第一是地段，第二是人氣。

商業的繁榮決定了一個區域的經濟繁榮。前幾年，我們談論北京的商業網點是多了還是少了的話題，現在看來這些都不是話題，它恰恰體現了北京商業的消費水平根本達不到國際化大都市的水平。政府積極鼓勵商業發展，民眾也有大需求，投資商業地產何樂不為呢？沒有政策就是好政策。

七 放眼遠量看政策

導讀：形勢是動態的，政策也是動態的，對政策的判斷要有遠見。讀熟政策、讀懂政策、讀透政策，才能夠打好擦邊球。那種無知無畏的時代早已離我們遠去。

浙江商人有22條商規，看《新聞聯播》，認真解讀國家政策則是商規的第一條。資金投在哪塊陣地上，也得看好政策的指揮棒。

中國區域發展遵循“西部開發、東北振興、中部崛起、東部率先”的大框架，十六屆五中全會關於“十一五”規劃的建議中，長江三角洲、京津冀地區、成渝地區以及東北老工業基地成為區域規劃的重點關照物件。

北京、上海這樣的一級城市投資空間越來越狹小。選擇資源豐富、交通發達的二級城市，不管是生地還是熟地，位置好，具有升值空間是最重要。北京、上海等一級城市的房地產市場雖有升值空間，但已不能算是“肥肉”了，沒有15％到20％的投資預計回報，我們是不會做的。考慮到各種稅收以及成交風險，目前北京房地產投資回報率已降至10％左右，個別專案甚至低於5％。到二、三級城市“淘金”在當下更為明智。

做商人，首先要明白最重要的一點：政府要的是平穩、積極向上的市場。

除了廣州、深圳因為投機成分過重而導致遭遇房價下跌。北京、上海房價下降之說，那純粹是‘作秀’。土地稀有、住房需求旺盛，決定了京滬兩地房價不會輕言下跌。把價格定高然後打個九幾折或者送點贈品，這是降價嗎？

第一章　堅持看新聞聯播。要想把握經濟時局，必須關注國家政局（7）

儘管也有一些開發商因金融危機、資金週轉不靈，以低於自己預期的價格出售樓盤迴籠資金，進行滾動開發，但多數開發商仍在觀望，並未降價。

房地產企業扛得過這段時期就有好日子。形勢是動態的，政策也是動態的，對政策的判斷要有遠見。

國家對房地產的調控也有一定尺度，曾一度嚴厲的二套房貸政策的近期鬆綁現象可見一斑。畢竟我國房地產的價格走勢與金融安全密不可分。

商人不能“頂風逆勢”而上，否則將會賠了夫人又折兵。2003年12月，我受邀赴廣東龍門縣考察一個投資專案。有位投資人口氣很大，揚言要圈5000畝地打造成該地區最大的開發區。到了當地後，我立即去實地考查，深入農戶瞭解情況，馬上感覺到，“開發”這個開發區並不像這位投資人說得那麼簡單。

我首先問那位投資人：5000畝土地證如何拿到？按有關規定：如果要徵用5000畝地，必須要經過國務院批准。他對此不以為然：“我有關係，有辦法，能搞到土地證。”他想透過化整為零的方式搞到土地證。我說，就算你有本事把土地證辦下，但這片土地上的農戶怎麼辦？如何安置？這位投資人拍著胸脯說：“沒問題，我給他們拆遷費，給他們安置。”這時，我問他：知道不知道國家即將對各地出現的“開發區熱”進行整頓，中央很快會有政策出臺。此時，我建議這位投資人不如等具體政策出臺後，再來運作此專案也不晚。

聽了我這番話後，這位投資人還是半信半疑。當天晚上，我們和當地*部的一位領導一起吃飯。席間，這位投資人把那位領導叫到鄰間。沒過5分鐘，兩人回來。這位領導拍拍我的肩膀，對著那位投資人說：“聽老陳的，沒錯。”果然，那位領導也證實了我的判斷。

次年召開的全國人大會議對整頓全國各級開發區做了部署。國務院召開全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議，副總理曾培炎在會上指出，新設立和擴建的各級各類開發區一律暫停審批，確需擴建的，須報國務院審批。對違規設立的開發區，該撤銷的要堅決撤銷；該核減面積的要堅決核減；該縮小範圍的要堅決縮小；該扣回用地指標的要堅決扣回。

此後，各地紛紛開始對開發區進