第10部分(第2/4 頁)

匆忙購買。但按照物權法規定，女方必須在異議登記後15天內提出起訴，若在期限內沒有起訴，異議登記失效。另一方面15天期限也保障了權利人的交易權，避免有人惡意申請異議登記，延誤交易時機。

6．提前還貸——別忘了要回你的保險費

買房辦理按揭後，不少人由於種種原因，可以提前償還全部貸款。這時，您可別忘了到保險公司退還提前期內的保險費。

電子書　分享網站

投資房產應注意的問題（8）

在借款人提前償還全部貸款後，貸款機構將同時交還給借款人原一直由貸款機構保管著的個人住房貸款房屋保險單正本。而由於借款人原在辦理貸款時已一次性付清了借款期內的所有保險費，故原個人住房貸款房屋保險合同此時已提前終止。按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前期的保費。提前還清貸款退還保險費，須根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保變費實際期限（半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算）、原一次性交付保費的貼現利率與速算係數等因素，其計算公式為：提前還清貸款退還保險費＝已交保險費在提前歸還時的現值－提前歸還前佔用保險費在提前歸還時的現值。

7．如何防範商品房套內建築面積縮水

案例1

林先生預購了一套價值30萬元人民幣的商品房。合同約定：該商品房建築面積為100平方米，套內建築面積為85平方米。在面積確認及面積差異處理標準的選擇上，合同約定以建築面積為依據，並約定如產權登記建築面積與合同約定建築面積發生誤差比例絕對值低於3％時，據實結算；超過3％時，林先生有權要求退房。2001年5月份，林先生驗收新房時，開發商提供的產權登記部門的實測建築面積與合同約定建築面積大致相當，但套內建築面積卻比合同約定減少了5％。林先生於是向開發商提出退房要求。開發商卻認為，合同約定的面積確認及差異處理標準為房屋的建築面積，不是房屋的套內建築面積。只要實測建築面積與合同約定建築面積誤差比例未超過3％，開發商就不算違約，林先生就不能退房。

【律師建議】購房人與開發商簽訂合同時，一定要嚴格按照《辦法》的規定，與開發商詳細約定所購房屋面積確認及面積差異的處理方式。特別要詳細約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差的處理方式。這樣才能有效防止所購房屋套內建築面積變小。另外，購房人還應注意，雖然《辦法》對許多問題作了有利於購房人的規定，但在現實生活中，某些不法開發商還是會採取各種手段，脅迫、誘使購房人與其簽訂不利於購房人的協議，以達到其規避《辦法》不利規定的目的，對此，購房人千萬要當心。

投資房產應注意的問題（9）

8．各組成部分面積細約定

案例2

長期以來，趙先生一直夢寐以求能夠擁有一間帶大客廳的房屋。2000年1月，趙先生被一套兩室一廳的商品房所吸引，樓書上標明的建築面積為36平方米的大客廳令趙先生怦然心動，於是趙先生決定購買此房。房屋驗收時，一位律師朋友提醒他一定要注意對房屋面積進行仔細的驗收，於是，趙先生對此特別留了心，所幸的是，驗收時開發商出具的經產權部門實測的房屋建築面積、套內建築面積與購房合同的約定大致相同，趙先生很滿意。可他一進新房，卻立即意識到客廳沒有想象中那麼大。失望之餘，他想一定是開發商在面積問題上作了手腳，於是他又請有關單位對房屋面積進行了重新測量。測量結果顯示客廳建築面積僅為32平方米，比樓書標明的建築面積少4平方米，而陽臺和其中一間臥室的建築面積卻比樓書標明的建築面積各增加了2平方米。趙先生據此向開發商提出賠償要求。但開發商認為樓書標明的房屋各個組成部分的面積在合同中沒有約定，不能作為索賠依據。趙先生很是生氣，於是，他拿著標明房屋各組成部分建築面積的樓書找到律師朋友，問自己能不能憑樓書向開發商找回點賠償？

【律師建議】本案中，開發商利用相應增減商品房各組成部分建築面積的方法，達到商品房建築面積總值不變的目的，這樣做可謂是一箭雙鵰：既不違反合同約定，可又大幅度降低生產成本（陽臺造價一般較低）。開發商如此“精明”，費盡心思規避法律，購房人真是防不勝防。購房人如果不希望趙先生的遭遇在自己身上重演，在簽訂商品房買賣合同時，就應當把樓書標明的面積詳細約定