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關於“空置率”的論爭

2005年10月，眾多媒體公佈了一組所謂的“國家統計局最新資料”：到2005年10月末，全國商品房空置面積達億平方米，其中商品住宅空置面積6024萬平方米。報道聲稱當時的全國商品房空置率已達到26％，大大超過了國際公認的10％的警戒線。”這個訊息立即引起全國上下關注，引發了一場沸沸揚揚的“房地產泡沫之爭”。

“1億多平方米空置面積意味著每四五個市民要分攤上1平方米賣不掉的面積”，“26％的空置率意味著26％的建設面積是賣不掉”——大家大多這樣理解著讓人咋舌的資料。中國社會科學院易憲容認為，“我國空置率已經到了危險的邊緣。”但是，也有一些學者質疑那種總空置除以總存量的空置率演算法，北京師範大學房地產研究中心主任董藩教授在《空置率過高是天大的謬誤》一文中提出，依照他的計算方法，商品房實際空置率不到1％。隨即眾多網站紛紛轉載，並引發了範圍更大的爭論，爭論的焦點主要集中在空置面積的界定標準、空置率指標的計算公式、空置率指標的國際警戒標準等三個問題上。

劉洪玉、陳森林對住房空置率指標進行了深入研究，指出空置是反映住宅市場供求關係變化的主要指標，提出了住宅空置、空置率、空置期、平均空置期、平均租售時間、淨吸納面積等基本概念。劉洪玉，院萍對商品住宅、經濟實用房、廉租房的合理空置率進行了研究，建議以6％作為衡量我國商品住宅市場的空置率合理性標準，以3年供應總量的8—12％作為衡量新建商品住宅市場的合理性空置率粗略標準。香港學者謝賢成估算出1979…1994，香港住宅的合理空置率為。他認為，根據香港的經驗，合理的租房空置率為1％~，經濟實用房的合理空置率為4％~6％。

就在媒體大幅報道與學術界激烈爭論之時，面對著一邊是增長的空置面積，一邊是高昂的房價，1％與26％相差懸殊的空置率資料，消費者不禁感到迷惑，不知道該相信哪一個。2006年3月16日，國家統計局發表宣告，稱該局“從未計算和公佈過2005年商品房空置率26％的資料”。建設部有關負責人也表示，目前我們國家還沒有建立空置率指標，不能進行空置率計算，也不能用於國際比較。隨後，3月31日，建設部緊急下發通知，要求北京、上海、天津、廣州等40個城市的房地局、規劃局、建設局（建委）提供商品房供應和空置情況有關資料。建設部對外稱，此舉是為全面掌握商品住房空置情況，準確判斷當前房地產市場形勢，為中央決策提供依據。

一個令人費解的現象是：有這麼大的空置面積，至少說明房地產業存在產品過剩的危險。在這種過剩危機之下，按照一般商品的供求規律，供不應求價格上漲，供大於求價格下跌。房地產價格應該下跌才對，但中國近年來卻出現了一種“高空置率和高房價並存”的現象。

筆者認為，當前應用空置率指標來衡量中國住宅市場狀況，並進而判斷房地產價格是否合理，市場是否存在泡沫存在明顯的缺陷。

中國商品房空置率的概念不能反映真實的狀況（1）

我國目前只有商品房空置面積的資料，沒有全部存量房的空置情況的資料，空置面積統計非常不全面；對空置商品房定義完全沒有考慮商品房的正常銷售週期。按照現行國家統計報表制度，空置面積是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積。”這個概念清楚地表明：只要是在開發商手中已竣工但還沒有賣出或者租出（應指首次租賃關係）的面積，不管它們以後能不能賣出去或者租出去，只要到報告期末（統計時點），尚未賣出去或者租出去，就被統計為空置面積。　國家統計局2003年重新規定將商品住宅空置分為三類。

表2…4：空置率指標體系的調整

竣工年限 分類

1年以內 待銷商品房

1~3年 滯銷商品房

3年以上 空置積壓房

目前，國內商品房空置率計算方法大概有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以最近三年內竣工面積；第三，空置商品房面積除以當年竣工面積。這其中，第二種計算方法是最被公眾接受和認可。這種空置率計算方法簡單易行，在沒有存量住宅空置量的情況下，能夠反映商品房的空置狀況及商品房積壓變化情況。但這種計算方法也