第5部分(第3/4 頁)

檔案），對外資進入中國房地產市場進行了規範。《意見》中的三條規定被視為此次政府限制外資炒房的三大內容。

第一，規範外商投資房地產市場準入。境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批准並辦理有關登記後，方可按照核准的經營範圍從事相關業務。

第二，加強外商投資企業房地產開發經營管理。對投資房地產未取得《外商投資企業批准證書》和《營業執照》的境外投資者，不得進行房地產開發和經營活動；外商投資房地產企業註冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發專案資本金未達到專案投資總額35％的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批准該企業的外匯借款結匯。

第三，嚴格境外機構和個人購房管理。境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。外匯管理部門要嚴格按照有關規定和本意見的要求稽核外商投資企業、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯，符合條件的允許匯入並結匯；相關房產轉讓所得人民幣資金經合規性稽核並確認按規定辦理納稅等手續後，方允許購匯匯出。

此外，《意見》還進一步強化和落實監管責任。要求建設部、商務部、發展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會、外匯局等有關部門要及時制定有關操作細則，加強對各地落實規範房地產市場外資准入和管理政策的指導和監督檢查，對擅自降低企業註冊資本金和專案資本金比例，以及管理不到位出現其他違法違規行為的，要依法查處。同時，要進一步加大對房地產違規跨境交易和匯兌違法違規行為的查處力度。有關部門要建立健全外資進入房地產市場資訊監測系統，完善外資房地產資訊網路，要加強協調配合，強化對跨境資本流動的監測，儘快實現外資房地產統計資料的資訊共享。

2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒佈了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，對外商投資房地產業限制範圍有所擴大。《目錄》表示，我國將繼續限制外商投資於高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作；並新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發建設”從2004年修訂的現行《目錄》鼓勵投資類別中刪除。

這項政策是對06年限外政策的補充及延伸，將原本外資政策相對寬鬆的二手房市場納入了政府限制與監管之列。

透視“限外令”對市場的影響

2007年2月，在六部委《意見》出臺7個月後，北京市建委又頒佈了《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》，規定境外個人在京工作學習超過一年可在京購買商品房，購房前須辦理居留狀況證明。《通知》出臺後，一部分此前已選好房子甚至已經完成網上認購的港澳臺人士、外籍人士、華僑都不得不暫停了購房手續辦理。三家外資按揭銀行……東亞、渣打、花旗側面證實：本來已經成為其重要利潤增長點的外幣個人住房按揭，因政策突變，隨著外資購房人購房手續的停辦而出現快速下滑。

外籍人士在京購房的主力地區主要集中在京城東北部；特別是中高檔專案多集中在東北三環至四環間；再遠至昌平、順義等別墅專案。據21世紀不動產統計，在2007年初一個多月的時間裡；上述地區外籍人士購房的比例已經由《通知》頒佈之前的8％下降至2％。原為境外人士購房熱點區域的國貿、麗都、燕莎商圈以及機場高速、溫榆河的別墅區房屋成交量出現下滑。由於面積較大的高檔樓盤中境外客戶佔比較高；通常達到20％左右，因此《通知》的公佈對於這些高檔樓盤單體成交量產生了很大影響。但限外政策只是對投機炒房的熱錢起到了冷卻作用，並沒有影響房地產市場的整體發展。

關於限外政策對房地產市場的整體發展和房價的影響，眾說紛紜。

事實上，限外令後外資投資房地產的方式更加隱蔽，參與專案開發成主要投資方式。如