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不妨留意產品本身的條件，如果是要投資，不是自住型，碰到格局沒有采光、通風不佳等產品時，不妨抓住機會用力殺價。

現在有越來越多的投資者利用大量置產再出租，以租金收益支付每月房貸，投資標的通常以小戶型房為主，若地點選得好，靠近學區或商圈，不僅房客好找，投資報酬率達5％、逾10％的都有，但財務槓桿很大，高報酬下風險也不小，選對地點是投資的前提。

學區、商圈為出租房屋的兩大市場，其中學區的優勢越來越看好。以大學區域為例，15年左右的大樓每平方米約6萬～7萬元，36平方米大樓套房總價約240萬元，若貸款七成、30年本利攤還（利率2。82％計算），每月房貸負擔約7　000元，當地套房租金行情則約8　000元，扣除貸款，每月可以賺1　000元租金外，小孩四年畢業後，還可以承租給其他學生，或適時脫手轉賣，相當划算。

我就認識一位投資學區套房致富的人，他自2005年中開始購買小套房，至今購入4戶，共隔成10間雅房、套房出租給鄰近的學生。銀行的總房屋貸款近千萬元，但是靠租金收入，平均投資報酬率達5％以上，跟很多投資工具相比，相當傲人。

投資房地產的財務槓桿很大，景氣好不需擔心找不到租客，如果租給學生，通常都是半年一約，保障比較大。基本上有房租，才有辦法支付每月房貸，但是一旦景氣突然下滑，每月好幾間房子的房貸也就頓時變成危機，所以最好先準備一筆資金週轉。

此外，當房東也要有心理準備，修電燈、裝插座、掃廁所等閒雜事務很多，如果還遇到〃無良房客〃，拖延甚至不給租金，勞神費心的付出更是災難。

想要買一間小套房來投資，那你就要好好研究一下報酬率，很多廣告單上的報酬率都是唬人的，大家要學聰明一點！

由於銀行利率處於歷史低檔，如果有錢放在銀行，還不如買個房子來收租金。我也常常鼓勵大家買房子收租金，特別是退休族，每月收房租比跟親兒子拿錢要順利多了，我稱這種房子是〃啞巴兒子〃，不會說話，但每月還會定期繳房租給你，一般親兒子都不見得會準時送上錢來。

現在也有很多人用這種方式來孝敬雙親，我有一個朋友因為遠嫁法國，不能奉養雙親，他就買一間套房，每月的租金交由爸媽去收，也算是他每月給父母的生活費。

在小套房選擇上，以學生套房為首選，因為資金成本不高，相對的租金報酬率就高過定存甚多。不過有很多預售廣告個案喊出動輒二成以上的高投資報酬率，讓大家看得心癢癢的，卻會讓很多衝動型的買主掉入陷阱裡，大家要小心一點。

基本上廣告上令人心動的數字，並不代表就真的可以獲利。特別是有很多過分誇大的廣告，連我看了都要搖頭，還好我代言的公司並沒有使出這樣的伎倆，所以投資者購屋前應先弄清楚真實的租金報酬率再行動。

根據我過去採訪的很多房地產專家的說法，以年租金除以房屋售價計算投資報酬率，是最保險也是國際上通用的計算投報率公式。以總價150萬、月租金1萬元的套房為例，用12萬除以150萬元，算出其投資報酬率為8％，算是不錯的報酬率。不過，市面上很多的預售個案，總是以〃購屋首付款〃來計算投資報酬率。首付款一般是房屋總價的三成，甚至有的只需要一成或是兩成，投報率自然會膨脹許多，這是常見手法，例如。150萬元的小套房，如果首付款三成，是45萬元，以租金12萬除以45萬元，投資報酬率高達26％以上，接近三成的報酬率；更沒良心的，還會以一成首付款來算出報酬率高達80％，夠嚇人了吧！

當然，上述兩種計算方式都不包括房貸支出，萬一有房貸，就需要先計算利息支出，然後再算算報酬率。

廣告商都會刻意忽略房貸支出或是虛報租金收入來吸引投資人，所以大家如果想買房子，不要以為打一通電話問一下，就可以做決定。基本上，去房屋附近問一下租金行情，看看廣告有沒有灌水，然後衡量一下自己的口袋，確定自己有一筆錢可以投資，這樣才能下手。而且不要忘記公式，拿年租金除以總價，算一下報酬率有多少。至於投報率應該多少才划算？很多房中介的估計是：一般住宅產品的投資報酬率在3％～5％，商用產品4％～6％，學區套房5％～8％。

所以投資人不要太貪心，看到高報酬率的廣告就心動，必須要到實地觀察一下，瞭解租金跟自己的貸款額度，算出實際的報酬率。其實，我鼓勵有閒置資金的人來