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款是提供給那些信用程度較差及還款能力比較弱的購屋者，其利率也比一般抵押貸款高兩三個百分點。

由於之前的房價很高，銀行認為儘管貸款給了次級信用貸款者，如果貸款者無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售後收回銀行貸款。但是由於房價突然走低，貸款者無力償還時，銀行把房屋出售，卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款＋利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。

美國不少金融機構在這波美國房市景氣擴張的過程中，大幅承做次級房貸，使次級房貸的規模快速膨脹。而在美國房市景氣逆轉，聯準會（Fed）為了抑制通膨壓力持續升息，導致貸款者還款壓力大增，也造成次級房貸違約率大幅攀升，對美國金融市場產生相關的負面效應。一些體質比較不健全、以經營次級房貸為主的金融業者如新世紀金融公司等，被迫停止業務，甚至倒閉。

美聯儲從2001年開始連續15次降息，在2003年6月份的下降到了1％。2001—2004年間，美聯儲的低利率政策極大地刺激了房地產業的繁榮，美國人購房熱情高漲，次級抵押貸款成為信用條件達不到優級貸款要求的購房者的選擇。放貸機構間激烈競爭催生了多種次貸產品，甚至出現了“零首付”等高風險模式。

但從2004年6月連續17次升息，直到，給房地產抵押貸款的壓力不斷增加，房貸違約率上升，市場開始拒絕接受次貸抵押債券。美國房貸市場大概是萬億美元，是美國GDP的一半左右。

從20世紀60年代開始，美國和歐洲開始實行新的房貸政策，叫做房屋抵押貸款證券或者簡稱為MBS，一邊仍然是房貸人，另一邊則不再是銀行而是投資人。在房貸人和投資人之間透過證券化建立了橋樑，將本來不可能投資和交易的產品變成了可以投資和交易的金融投資產品，這就是證券化。

在此過程中，房貸者直接面對的是房貸公司，房貸公司可能是銀行、商業機構、儲蓄機構，房貸者從房貸公司獲得了貸款。錢並不是房貸公司自己的，房貸公司需要錢就找政府，政府做了一種債券發行到社會，就達到了融資的目的，之後將錢交給房貸公司，房貸公司交給最終的客戶。

在此過程中最大的危險是，發行的債券如果在房地產市場崩潰後，投資者在房屋抵押上投入的資金是否可以拿回應有的本金和利息就存在問題。那麼，應該如何去面對這個挑戰？美國政府機構出面進行擔保，因此房貸公司是半官方的，這就是房屋抵押貸款的第二階段，實現從非證券化到證券化的過渡。

隨著利率的不斷降低，貸款花樣越來越多，常規的有15年、30年期貸款，還出現1年、2年、3年期貸款，並且出現了只交利息不交本金的貸款。

超低利率使投資人面臨挑戰。如何在低利率情況下，保持債券投資更高回報，這就是新的挑戰。

超低利率促使了無收入、無工作、無資產“三無者”的出現，他們仍可得到房屋抵押貸款債券，為什麼？這是因為房價在不斷上漲的時候，將房屋作為抵押，如果價格只會上漲，那麼房貸人或者是房貸公司不需要用貸款人的工作作為抵押，放貸上漲掩蓋了倒債風險。低利率格局刺激了金融創新，這就是為什麼產生危機。

債務擔保證券（CDO）則是2000年以後金融創新的產物，它的特點如同購買基金，基金經理購買不同的股票和債券，將這些做成投資組合，投資組合又分成很多的小份額出售給投資人。

打包之後，將整個債券產品分成三個不同的層級，投資級、夾層和底值。打包之後使得具有不同投資風險和不同投資目的的人可以進行選擇。夾層和底值的風險非常高，可能造成重大損失。次級債本身就是金融產品的創新和衍生產品的必然過程。

房貸人還是找房貸公司貸款，以前是政府機構發行的證券給到房貸公司，現在是將債券給到投資銀行或者是商業銀行，銀行再將資金給房貸公司，此時次級債的流程就全部完成了。

次級債危機的主要受害者是誰，第一是對沖基金，實際上對沖基金是CDO的主要買家，還有大型投資銀行、商業銀行、房屋貸款公司、債券保險公司、養老金退休基金、債券基金、貨幣市場基金。次級債中部分受害的公司，最大的就是證券保險公司，如美林公司、花旗銀行、瑞士銀行、高盛集團、德意志銀行都受到重大的打擊。

銀行抵押貸款的證券化由1980年的10％變為2007年的56％，很多投