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業與村民、村委私下籤訂的所謂協議，由於不符合任何目前國家法律與地方法規，故在法律上對任何一方均沒有法定約束力，這種沒有正常約束力的協議不但不能保障各方權利，更會成為未來糾紛的源頭；二是政府沒有根據法規首先介入土地開發，而是由企業代辦，在這個過程中無法對中間環節進行有效監控，這必然給黑箱操作、違規違紀等各種不良行為留下了巨大的空間，而政府無法對協議內容進行有效監控，甚至大多數村民都不能完全掌握開發商與村委少數當權派達成協議的具體內容，更會導致未來村民、政府、企業等幾方利益無法均衡，導致專案運作先天不足；三是由於簽訂此類協議無須向政府繳納費用，而繳納給村民的所謂保證金也僅僅是極小的數額，故開發商在前期幾乎不用承擔任何風險就能獲得某個城中村土地的前期實際操作權，大多數開發商目前採用的手段是先以很小的代價獲得這種操作權之後再想辦法去籌集開發資金。由於這種行為沒有任何政府監管，而村民對於企業的資金實力和運作能力也無法進行有效的盡職調查，無疑對未來專案能否健康運作留下隱患；四是如果事態能夠向好的方向發展，則最終結果皆大歡喜。如果村民與開發商談判破裂，或企業因各種原因退出專案運作，則所有後遺症必將由政府買單。

在整個運作流程中的起點環節就已經如此不規範，可以說政府在專案還未正式立項之時，就已經在承擔著巨大的系統性風險，而且這種風險無從規避，只能聽天由命。企業由於自身的侷限性，只能從自身利益出發，導致專案的整體運作不能與城市發展方向有機融合，造成多數城中村改造專案的先天不足。城中村改造是一項宏大的系統工程，同時這項工程又必須與城市的整體發展方向相一致，才能保證經過改造後的城中村能夠與城市真正融合。在這個過程中，政府應該承擔起主導和監管的作用。而目前情況是城中村改造的規劃基本由企業完成。作為企業而言，盈利以保證其正常發展是其永遠的目的。於是，追求更高的收益率成為參與到城中村改造專案的企業追逐的目標。

由於盲目追求開發利潤，加之城中村開發成本高導致住宅利潤微薄，目前很多開發商在城中村運作之初就將所有的利潤點都集中在了商業開發上。巨大的商業體量一旦遇到市場形勢出現風吹草動，就會造成銷售困難，最終導致開發商資金週轉出現問題；即使在開發的全部過程中，市場一直處於非常旺盛的需求狀態，但能夠銷售良好並不能代表能夠運作良好。開發規模和企業實力的不相當，過度使用財務槓桿，增加了隱形負債和市場風險。“城中村”改造一般都存在的開發週期長、規模大、體量大的特點。而土地款不足額支付就能取得土地使用權的現象，則給很多有關係、有門路、不規範的企業提供了機會。這些靠關係生存的房地產企業大多沒有充足的自由資金支援和雄厚的專案運作實力，而是以小博大，以微薄的資金操作大型的專案，用安置房建設資金來開發建設商品房。這種做法由於其本身帶來的財務風險，以及一旦出現問題之後產生的一系列連鎖反應……

作者題外話：網友朋友，這一節是為胡方的地產大專案以後遇到困難的必要的鋪墊描寫，不可缺少。這也是對目前全國城中村改造存在問題的集中披露，請耐著性子看完。

另，今日下午五點到六點間，作者再更新一次。感謝收藏閱讀，多提批評意見。書包　網　。　想看書來

放縱於絕望 七/2

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面對機遇也面對壓力，胡方的專案進展的卻很順利。讓人想像不到的是，還不到六個月的時間，他就把城中村改造的專案拿下來了，這是別的公司一兩年還搞不定的事，之所以這麼神速，一是與總部當初的速戰速的要求有關，二是與他急切地想和夢菲菲相見有關，當然他也下了血本。這讓許多同行在刮目相看的同時也產生了不小的嫉妒。

業界的老闆們都知道，城中村改造專案不好搞，因為這個專案不像一般的地產專案，以往做專案，只要把土地管理局搞定把地拿到，把規劃局搞定把照拿到，把銀行行長搞定把錢拿到，這樣就基本可以開工了。城中村的專案要麻煩得多，首先要把村上最有話語權的頭兒搞定，這個人不一定是村長。然後你要把村上的每一戶都要一一搞定，不然只要有一戶不搬走你就開不了工。另外，還得按政府的要求，建設配套的廉租房等專案。章子蓋得越來越多，簽字程式越來越複雜。最近政府說是為了能免及時協調各方面的關係，市區兩級分別又成立了城中村改造綜合指揮部。不設還好，一設麻煩更多。各路神仙都