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這種策略對於投資置業方來說，可以先期支付少量的資金就有可能享受到未來的增值收益；而對於發展商來說，預售雖然可能喪失一點未來利益，卻可以籌集到必要的建設資金，又可以將部分市場風險轉移給買家。因而，2008年前，在房地產市場一片火熱的情況下，投資置業人士及機構往往會對預售樓花表現出極大的熱情。

四是利用外資融資策略。根據相關資料，我國房地產公司利用外資的方式大致有兩種：一是直接投資，多以成立合資或合作公司的方式。二是間接投資即利用外資貸款。間接利用外資一般不涉及企業所有權與控制權的喪失問題，但需要用外匯還本付息，除了一些國際性或政府間優惠貸款外，國外商業貸款利率一般都很高，故其風險較大。

業內人士分析認為，通常情況下，除從事大型專案的開發外，中小型企業一般不會採用此種策略，也不適合。

最後一種就是信託融資策略。這種策略就是房地產開發商藉助權威信託責任公司專業理財的優勢和運用資金的豐富經驗，透過實施信託計劃，將多個指定管理的開發專案的信託資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然後將信託計劃資金以信託貸款的方式運用於房地產開發專案，為委託人獲取安全、穩定的收益。

根據業內人士的分析，信託融資策略具有制度優勢，創新空間寬廣，有巨大的靈活性。相對銀行貸款而言，房地產信託融資策略不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，還有利於房地產資金的持續運用和公司的發展。同時，信託在供給方法上也十分靈活，可以針對房地產公司本身運營需求和具體專案設計個性化的資金信託產品。就目前而言，信託正在成為房地產業融資的新熱點。

地產有個“生死門”（3）

不過，信託行業受到銀監會的監管，而信託對房地產貸款的支援以及由此產生的風險，自然更要受到國家為此所做出的一系列新安排制約。因而進入房地產行業的信託資金也會受到一定影響或限制。

3．細看萬科的資本大系

對照上文內容，再來看看萬科的資本大系。

如果說王石在創業上激情過人，那麼，他在資本方面也是悟性出眾。事實上，王石和萬科之所以能成長為中國房地產行業的領軍標杆，“資本系”的多元化之舞功不可沒。

萬科的權威人士曾公開表示，目前行業整體的資金來源比較單一，由於直接融資渠道沒有全面建立起來，行業融資過度依賴預售款和銀行信貸，這不僅引發了社會的憂慮，對於企業來說也是不安全的，而萬科是較早嘗試建立多元化融資渠道的住宅企業。

特別是當前面臨著國家新一輪宏觀調控的環境變化，已有過兩次宏觀調控經歷的萬科管理層，早已深諳資金乃是地產業的生命線。萬科新一代總經理鬱亮就曾表示，中國房地產行業正在經歷一場劃時代的變革，整個行業的市場化、透明化將成為不可阻擋的方向，但在這個過程當中隨時可能引起新的洗牌，企業需要的是對風險的充分估計和留給自己儘量多的騰挪餘地。

目前，萬科的融資渠道主要有銀行貸款、股票發行、發行可轉換公司債券、房地產信託、迅速銷售從購房者手中收回資金、大股東支援和尋求合作這幾種方式。

這裡可將萬科的資本操作過程概述如下：

其一，萬科是中國首批上市的房地產開發企業，首次公開募集資金就不在少數。就股市募資而言，經過長時間的積累，萬科的優勢正越來越明顯：從2000年到2005年，萬科經歷了一次配股、兩次發行可轉換債券，總計從資本市場募集億元的資金；2006年底，萬科非公開發行順利實施，一次性募集資金達42億元；2007年8月，萬科增發億A股，募資100億元人民幣。

隨後，萬科再度公告，擬發行總金額不超過59億元的公司債。業內人士認為，萬科的公司債發行，可進一步最佳化公司的負債結構，減少短期借款。

其二，業內都認為，萬科在企業債券融資方面也做得非常出色。如2002年和2004年，萬科透過兩次發行可轉換債券分別募集資金15億元和億元。在中國資本市場上兩次發行可轉換債券的上市公司中，萬科是唯一一家。

其三，在信託融資方面，萬科也表現搶眼。例如，僅在2003年底到2004年底的一年間，萬科連續三次使用信託方式進行資金募集