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果，一番交易之後，他和他的老婆及弟弟成了新成立的某某房地產開發有限公司的絕對控股股東，成為董事會核心成員。一些中層幹部和部分員工加起來的股份總和只有17％。而當時轟動一時的“兩幢建築面積3萬多平方米的建築竟被評估為330萬元人民幣”的新聞，就出自這家公司的改制過程中。曾經有職工怨聲載道，說要上告，卻很快被當年的小經理、如今的董事長擺平了。而政府各部門及媒體對此改制也三緘其口，終於不再提起。

這就是北京一個典型的房地產公司的發跡史。

２００４年元旦上午１０點鐘，在鄭天時的辦公室，我向鄭天時展示出我構思的一幅美麗的房地產圖畫：

想想吧，一個園區，名字叫做“天閣——春花秋月國際公寓”，園區遍栽各色花朵，休閒長椅、藤架鞦韆。可以聽風聽雨聽秋香。園內來來往往的都是性感的年輕女子，任何一個女的都漂亮而有魅力，並且，等著你去勾引。在這個混亂的現代世界裡，滿園的女人香彷彿是大觀園，能給任何人一場紅樓夢。

目標客戶：白領，各種各樣的小白領。

建築：外立面用面磚，以顯示品位，必然有品位。買得起市中心公寓的白領先生、小姐都一定是有姿色的，有姿色的小姐一定是有錢的，有錢的小姐一定要講究品位。儘管她們還不知道什麼叫品位，但我們有責任引導、教育她們。樓層，當然仍是2棟30層。1~2層為商業裙樓。但是，建議其中3層做架空園林，4層以上才是住宅，到中間，第11層，再做一層架空園林。架空園林用來休閒，有游泳池和鞦韆架，甚至演歌房等等娛樂設施。戶型方面，把現在規劃中的面積大大縮小，改為以30~60平方米的一房或二房為主。甚至部分戶型設計成小躍式。這樣，總戶數可以從原來的500套提高為700套，並且，可以提高單價。

這樣，這個樓盤的主題就是，把這個樓盤變成一個樂園，年輕人的樂園，但不是電子遊戲，網路遊戲，不是遊戲公園，不是電視世界，不是酒吧，不是KTV、夜總會，而是伊甸園一樣的樂園，這是最初的樂園，也是最後的樂園，是真正的樂園，簡單地說，就是——男歡女愛的樂園。

因此，廣告要性感。廣告主題就是：享受感性的生活。廣告語可以是：春花秋月何時了，快樂知多少！主題畫面，必須以性感女人，酷酷的、年輕的女人為主。注意情態和姿勢，是性感女人，白領、藍領、貴族都行，只要性感。色調要紅紅的、豔豔的、鮮鮮的。

售樓處叫：天閣裡的春花秋月。

會所叫秋月會所。裝飾要鮮亮、活潑，要兩情相悅，要有高腳酒杯、嘴唇和高跟鞋。把洽談區做成一個酒吧，播放抒情的歌曲或樂曲。售樓小姐的制服要特製，一定要表現溫柔、迷人的特點。

還有，一定要做樣板房，並且要佈置得一個個精緻典雅，花香撲鼻，要有情調。在每個樣板房的門口，都掛上個小牌。小牌上書寫著假想的主人名字，什麼張生生、王冰兵什麼的。房間裡面要突出兩樣東西，一是浴缸，粉紅色的，性感的，大大的浴缸，第二是床，寬寬鬆鬆，漂漂亮亮，溫馨浪漫。還有，私密性要強，戶與戶之間一定要互不幹攏，使得彼此無可窺探之處。

“看看這幾組廣告。”講解到此，PPT播放到了第二部分，即營銷策略部分。

“注意廣告語，享受感性的生活。其實，這裡有三個概念，即享受、感性、生活。可謂意味深長、一語三關！看畫面，一個漂亮的活潑的性感的小姐正在歡笑著撲向她的床，多麼吸引人。再看第二組廣告。”我繼續翻著PPT。“注意廣告語，《今天，還戀床嗎？》、《禁果保鮮的日子》、《都市中心，我在愛》，都是性感而有煽動力的。”

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《對手》一（4）

“至於SP活動，要做大的話，可以請女子十二樂坊來演出，不做大的話，請城市歌舞團的女舞蹈隊來表演，開盤時亮相，必然轟動！”

“啪啪啪……”鄭天時扔給我一堆掌聲，臉上已然是笑魘如花。

《對手》二（1）

事實上，“天閣——春花秋月”的靈感來源和策劃基礎，除了這個城市形形式式的小姐們，還來自於我曾經工作過的華新社相隔不遠的一個轟動一時的房地產專案。

這個專案隔著兩條馬路就是長安街，建築面積約6萬平方米。拿到這塊地的老闆認為這個地塊做寫字樓固然有前途，但做另一種新的形態可能效果更好，能最大限度地發揮這個小地塊